อานิสงส์โควิด-19 ดันอสังหาฯเพื่อการลงทุนสดใส คนแห่ซื้อ"เป็นบ้านหลังที่สอง"

การแพร่ระบาดของ เชื้อไวรัสโคโรนา (โควิด-19) ส่งผลกระทบต่อภาวะสังคมและเศรษฐกิจทั่วโลก การเดินทางระหว่างกันลดน้อยถอยลง และแทบจะไม่มีเลย จากการปิดประเทศเพื่อป้องกันการแพร่ระบาด

จากปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลงทั่วโลก รวมถึงไทยด้วย และจากการที่นักท่องเที่ยวลดลงนี้เอง ได้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 นั้น เป็นที่รู้กันดีว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยส่วนหนึ่งเป็นตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อเพื่อการลงทุนและพักผ่อน เพราะชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามามีทั้งเพื่อเข้ามาทำงาน ท่องเที่ยวซึ่งต้องมาพักอาศัยอยู่ในประเทศไทยนานๆ จำเป็นต้องหาที่พักทั้งแบบเช่าไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือว่าบางคนเลือกที่จะซื้อคอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ และบ้านจัดสรร เพราะพวกเขามองว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนอย่างหนึ่งและผลตอบแทนในตลาดประเทศไทยก็น่าสนใจไม่น้อย

โควิดเปิดทางนักลงทุนมองหาบ้านหลังที่สอง

แต่เมื่อมีการแพร่ระบาดของโควิด-19 และการปิดประเทศผลก็คือการซื้ออสังหาฯของชาวต่างชาติหายไป และที่ซื้อไปแล้วก่อนหน้าก็ไม่รู้ว่าจะสามารถโอนได้หรือไม่ เนื่องจากยังไม่สามารถเดินทางมาได้นั่นเอง ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายที่มีลูกค้าต่างชาติต่างหวาดหวั่นไปตามๆ กัน

แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ เพราะดูเหมือนว่า ล่าสุดผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายโดยเฉพาะผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเริ่มยิ้มออก โดยเฉพาะในหัวเมืองท่องเที่ยวที่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯมากนัก แม้นักลงทุนต่างชาติจะยังไม่เข้ามา แต่ยังพอมีตลาดคนไทยรองรับ เพราะพบว่ามีคนไทยที่มีเงินถุงเงินถังเริ่มมองหาบ้านหลังที่สองเพื่อสำรองไว้ในยามฉุกเฉิน หรือในช่วงที่เดินทางไปมาระหว่างกันไม่ได้ อย่างน้อยหากมีบ้านหลังที่สอง ในเมืองท่องเที่ยวไว้พักผ่อนในสถานการณ์ตึงเครียดก็พอช่วยได้

อย่างไรก็ตาม ในเรื่องนี้ ชนินทร์ วานวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป ระบุว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบไลฟ์สไตล์อินเวสเมนต์ หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยา ยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง เพราะพัทยายังคงเป็น Top Destination ของนักท่องเที่ยว สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ทั้งด้านการท่องเที่ยวและการลงทุน ทำให้ได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ ที่มองถึงผลตอบแทนในระยะยาว เพราะนอกจากนักลงทุนจะได้อัตราผลตอบแทนที่ดีแล้วยังมีกระแสเงินสดต่อเนื่อง อีกทั้งยังสามารถเข้าพักได้ 14 วันต่อปีอีกด้วย

“จากนี้ไปเชื่อว่าเทรนด์การซื้อบ้านหลังที่สองในต่างจังหวัด ที่ใช้เวลาเดินทางไม่ไกลมากจากกรุงเทพฯ เช่น พัทยา หัวหิน เขาใหญ่ จะเริ่มขายดีขึ้นเรื่อยๆ เพราะพบว่าในช่วงที่มีวิกฤตบ้านหลังที่สองที่อยู่ในเมืองท่องเที่ยวติดทะเลจะทำยอดขายได้ดีมาก ทำให้มั่นใจได้ว่าเทรนด์นี้จะไปต่อได้อีกยาวจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ถึงแม้จะส่งผลให้ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในระยะสั้นชะลอการตัดสินใจลงทุน แต่ลูกค้ากลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวยังคงเห็นถึงความคุ้มค่าของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้านนี้ มากกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่น”

การันตีผลตอบแทนล่อผู้ซื้อ

ด้าน ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ผลจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่หายไปกว่า 80% ในปี 2563 จะส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศอย่างมาก นอกจากรายได้นักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะหายไปมากกว่า 80% แล้ว อาจจะเป็นปัจจัยลบอย่างหนักต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวในประเทศไทยในปีนี้ เพราะปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติถือว่าเป็นตลาดที่สำคัญเป็นอย่างมากต่ออสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่ม ชาวจีน รัสเซีย ฮ่องกง สิงคโปร์ และญี่ปุ่น โดยส่วนใหญ่จะซื้อในหัวเมืองท่องเที่ยวหลัก ทั้ง ภูเก็ต พัทยา ระยอง เขาใหญ่ เชียงใหม่ เป็นต้น

สำหรับรูปแบบการขายอสังหาฯเพื่อการลงทุนนั้น จะมีการขายแบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่าและรูปแบบการขายแบบคอนโดเทลจึงเป็นเสมือนแรงกระตุ้นที่สำคัญให้กลุ่มลูกค้าที่เป็นกลุ่มนักลงทุนสนใจและซื้อไว้เพื่อการลงทุน เนื่องจากทราบกันดีว่า ในเมืองท่องเที่ยวต่างๆ ทั่วประเทศกลุ่มผู้ซื้อหรือนักลงทุนส่วนใหญ่ที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์จะเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนซะเป็นส่วนใหญ่ กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยค่อนข้างน้อย ผู้ประกอบการจึงเล็งเห็นโอกาสในการขายจึงเน้นเป็นการขายเพื่อการลงทุนโดยการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่งพบว่าเป็นแรงกระตุ้นให้กลุ่มนักลงทุนให้ความสนใจและซื้อกันเป็นจำนวนมาก และเชื่อว่าการขายโครงการในรูปแบบคอนโดเทล และการขายแบบการการันตีผลตอบแทนจากการเช่าจะยังคงเป็นทางรอดตลาดคอนโดมิเนียมเมืองท่องเที่ยวในปี 2563 ในสภาวะที่ตลาดกำลังซื้อในประเทศซบเซา

หลังโควิดต่างชาติหาบ้านหลังที่สองในไทย

“การที่ประเทศไทยมีการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้เป็นอย่างดีทำให้หลายประเทศทั่วโลกชื่นชม อาจเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญให้กำลังซื้อต่างชาติกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากวิกฤตดังกล่าวสิ้นสุดลง เนื่องจากนักท่องเที่ยวต่างชาติมองว่า ประเทศไทยเป็นประเทศที่ปลอดภัยและเหมาะจะเป็นบ้านหลังที่สองและด้วยผลตอบแทนที่น่าสนใจที่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในเอเชีย ถึงแม้ว่าค่าเงินบาทที่ยังคงแข็งตัวอย่างต่อเนื่องจะเป็นอีกอุปสรรคที่สำคัญ แต่หากผลตอบแทนจากการการันตีที่ยังคุ้มค่า ก็ยังถือว่ายังมีโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่องในอนาคต”

ทั้งนี้ สิ่งหนึ่งที่นักลงทุนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นส่วนใหญ่มองที่ผลตอบแทนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ซึ่งผู้ประกอบการหรือนายหน้าบางรายที่ไปบอกหรือยกตัวเลขผลตอบแทนมาล่อตาล่อใจให้นักลงทุนเหล่านี้ ก็เป็นอีกแรงฉุดดึงให้พวกเขามาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย แต่เมื่อวันใดที่นักลงทุนรู้ว่า ผลตอบแทนทั้งในเรื่องของราคาขายและจากการปล่อยเช่าไม่ได้เป็นไปตามที่รับรู้มาก่อนตัดสินใจซื้อนั้นก็อาจเกิดการทิ้งเงินดาวน์หรือว่าไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์หรือหายไปจากตลาดประเทศไทยก็ได้ ซึ่งประเด็นนี้ที่ต้องระมัดระวังกันต่อไป

“ภูเก็ต-สมุย-พัทยา”ผลตอบแทนสูงสุด

ทั้งนี้ พบว่าในเมืองท่องเที่ยวหลัก เช่น ภูเก็ต ช่วงครึ่งปีแรกปีนี้ มีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดภูเก็ต มีทั้งสิ้น 67 โครงการ 19,086 ยูนิต แต่ปรากฏข้อมูลว่า มีคอนโดมิเนียมถึง 49 โครงการ ประมาณ 9,500 ยูนิต หรือคิดเป็น 48% ที่มีการขายแบบการการันตีผลตอบแทนจากการเช่าหรือ Guarantee Rental Return ซึ่งบางโครงการให้ผลตอบแทนสูงถึง 10% 10 ปี เช่น โครงการที่น่าสนใจคือโครงการ New Nordic Water ที่เปิดขายโครงการในช่วงที่ผ่านมา ของกลุ่ม นิว นอร์ดิก กรุ๊ป ซึ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่จากพัทยาที่พัฒนาโครงการในพัทยาแล้วกว่า 55 โครงการ มาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและโรงแรมในตลาดภูเก็ตเป็นครั้งแรก ซึ่งปิดการขายไปแล้ว 100% ถือว่าประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก ด้วยการเสนอรูปแบบการขายแบบให้การันตีค่าเช่า 10% ถึง 10 ปี จึงทำให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนเป็นจำนวนมาก

นอกจากนี้ ยังมีบริษัท IPA International Property จำกัด ได้เปิดตัวโครงการยูโทเปีย เซ็นทรัล โครงการยูโทเปีย กะตะ โครงการยูโทเปีย ในหาน โครงการยูโทเปีย ลอฟต์ ในหาน และโครงการยูโทเปีย กะรน โดยบริษัทนี้เคยเป็นบริษัทเอเยนต์ที่ออสเตรเลียมาก่อน และสนใจที่จะพัฒนาโครงการในเมืองไทย

โดยมองไว้ 3 ทำเล คือ กรุงเทพฯ เชียงใหม่ และภูเก็ต แต่สุดท้ายบริษัทนี้ได้เลือกพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่ภูเก็ตเป็นที่แรก โดยมีรูปแบบการขายที่น่าสนใจมาก คือการการันตีค่าเช่า 10% ถึง 20 ปี และลูกค้าไม่ต้องจ่ายเงินกองทุน และค่ารีโนเวตห้อง โดยโครงการจะเริ่มจ่ายเงินการันตีตั้งแต่ลูกค้าจ่ายเงินครบ 100% นั้นหมายความว่า หากลูกค้าซื้อเงินสดหรือจ่ายเงินให้โครงการครบตามราคาหน้าสัญญาทางโครงการก็จะจ่ายเงินการันตีปีแรกทันที โดยไม่ต้องรอให้โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ดังนั้น หากลูกค้ามีความพร้อมลูกค้าก็สามารถจ่ายเงินทั้งหมดให้โครงการหลังจากนั้นโครงการก็จะคำนวณเงินการันตีในปีแรกจ่ายคืนแก่ลูกค้า เนื่องจากโครงการจะนำห้องมาปล่อยเช่าโดยใช้เชนโรงแรมเข้ามาบริหาร ซึ่งทำให้เป็นที่สนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมาก

ความโดดเด่นของการขายคอนโดมิเนียมแบบการการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า และการขายแบบ Hotel Residences with Mandatory Rental Program ของโครงการคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ต และในเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ที่กำลังเป็นที่นิยมเป็นอย่างมากในปัจจุบันนั้น คาดว่าจะยังคงเป็นรูปแบบการขายที่ยังเป็นที่นิยมของทั้งผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่องในปี 2563 เนื่องจากผลตอบแทนที่น่าสนใจและคุ้มค่าแก่การลงทุนเป็นอย่างมากของการขายโครงการในรูปแบบต่างๆ รวมถึงสิทธิประโยชน์อื่นๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับ ซึ่งการขายโครงการรูปแบบดังกล่าวจะเป็นอีกหนึ่งทางรอดให้กับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวของประเทศไทย ที่ปัจจุบันปัญหาที่สำคัญคือกำลังซื้อภายในประเทศค่อนข้างซบเซา และโครงการส่วนใหญ่ 49% ในส่วนของโควต้าชาวต่างชาติเต็มแทบทุกโครงการ ยังคงว่างอยู่แค่ในส่วน 51% ของคนไทยซึ่งเป็นปัญหาที่ค่อนข้างหนักใจเป็นอย่างมากของผู้ประกอบการ ซึ่งการขายโครงการรูปแบบดังกล่าวจะกระตุ้นให้กำลังซื้อคนไทยกลับมาคึกคักมากขึ้น จากผลตอบแทนที่ค่อนข้างน่าสนใจเป็นอย่างมาก ให้ผลตอบแทนสูง ซึ่งถือว่าเป็นสิ่งดึงดูดใจกลุ่มผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี

อีกทั้งพบว่าในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่าง ภูเก็ต พัทยา และเกาะสมุย เป็นทำเลที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์แบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่าสูงที่สุดถึง 10% ซึ่งพบว่าบางผู้ประกอบการให้ผลตอบแทนจากการเช่าสูงถึง 10% ถึง 20 ปี รองลงมาคือพื้นที่อื่นๆ เช่น เชียงใหม่ เขาใหญ่ หัวหิน กรุงเทพฯ และระยองที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดที่ 7-8% ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนจากการเช่าที่ค่อนข้างสูงเช่นกัน

แนะผ่อนเกณฑ์ดึงต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย

ขณะที่ อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ การออกแบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่า อยากให้มีการปรับเงื่อนไขของคนต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย เพราะมองว่าสถานการณ์ที่เป็นอยู่อาจทำให้ชาวต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยแล้วอาจจะไม่มีการโอนหรือการทิ้งดาวน์สูง เพราะในช่วงนี้ไม่สามารถเดินทางออกนอกประเทศได้ ดังนั้น ภาครัฐควรออกมาตรการเพื่อสร้างแรงจูงใจให้กับคนกลุ่มนี้ เพื่อให้ซื้อที่อยู่อาศัยหรือมีการโอนเกิดขึ้น ซึ่งในอดีตเมื่อปี 2540 ได้มีการดำเนินการดังกล่าวแล้วค่อนข้างประสบผลสำเร็จ นั่นคือ การจัดแพคเกจจูงใจสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาประมาณ 10 ล้านบาท ให้สามารถพำนักอาศัยในประเทศ 1 ปี หรืออาจจะให้เป็น 10 ปี หรือจนกว่าจะขายหรือเปลี่ยนมือก็ได้

“ขณะนี้เกิดวิกฤตทั่วโลก หากยังกำหนดราคาซื้อเดิมที่ 10 ล้านบาท ก็อาจจะไม่เป็นที่สนใจ โดยควรลดเหลือ 5 ล้านบาท ก็ได้ เพื่อเป็นการจูงใจให้ต่างชาติเข้ามาซื้อ เชื่อว่าหากทำได้ก็จะส่งผลดี เพราะปัจจุบัน 15 วัน ต้องออกไปนอกประเทศ 1 ครั้ง และเป็นการป้องกันการทิ้งดาวน์ของคนกลุ่มนี้”

นอกจากนี้ อยากเสนอให้มีการขยายเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจากเดิมที่กำหนดระยะเวลาเช่าไว้ 30 ปี และต่ออายุได้อีก 30 ปี เป็นให้มีระยะเวลาการเช่าไปเลยทีเดียว 50 ปี เพื่อให้เกิดการคุ้มค่ากับการเช่าหรือการลงทุน อีกทั้งเป็นการป้องกันไม่ให้คนทำผิดกฎหมายคือการไปหานอมินีมาถือครองที่ดินแทนอย่างที่เป็นข่าวอยู่

“ปัจจุบันประเทศอื่นๆ มีการให้เช่าระยะยาวถึง 90-99 ปีแล้วเหลือแต่ประเทศไทยเท่านั้นที่ยังให้เช่า 30 ปี ซึ่งเกณฑ์ดังกล่าวมีการดำเนินการมานานแล้ว และหากทำได้ก็จะป้องกันไม่ให้อสังหาริมทรัพย์หดตัว เพราะอสังหาฯจะมีผลต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอีกเป็นจำนวนมาก”

ดูเหมือนว่าหลายๆ ฝ่ายจะมั่นใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือไลฟ์สไตล์ อิเวสเมนต์ ที่การันตีผลตอบแทน สามารถตอบโจทย์คนซื้อเพื่อการลงทุนได้เป็นอย่างดี เพราะนอกจากจะให้ผลตอบแทนที่ดีและสร้างกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่องแล้ว เจ้าของยังสามารถเข้าพักได้ด้วยนั้น บวกกับความต้องการบ้านหลังที่สอง เพื่อสำรองไว้นั้นจะยังคงไปได้ดีแน่นอน และที่สำคัญที่สุด ตลาดนี้ยังมีคู่แข่งไม่มากนัก

แต่เชื่อว่าหลังวิกฤตโควิดคลี่คลายหรือผ่านพ้นไปแล้ว คงจะมีผู้ประกอบการรายใหม่ทั้งขนาดกลางและขนาดใหญ่ เข้ามาแข่งขันในตลาดนี้เพิ่มขึ้นแน่นอน และไม่เพียงแค่ผู้ประกอบการชาวไทยเท่านั้น แต่ยังมีนักลงทุนต่างชาติจะเข้ามาชิงเค้กด้วย ก็อยู่ที่ว่า ผู้ประกอบการจะงัดกลยุทธ์หรือแคมเปญอะไรออกมาเพื่อล่อใจลูกค้าให้ตัดสินใจซื้อได้มากน้อยแค่ไหน

ก็ได้แต่หวังว่าทุกฝ่ายจะต้องระมัดระวังเพื่อไม่ให้เกิดโอเวอร์ซัพพลายขึ้นในอนาคต!