หุ้นธุรกิจอสังหาฯฝ่าคลื่นลมแรง อัพเดทแนวโน้มธุรกิจ-พรีเซล Q1/68

#หุ้นอสังหา #ทันหุ้น - บทวิเคราะห์ โดย บล.เคจีไอ

.

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งอยู่ในช่วงขาลงอยู่แล้ว ยังเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ รวมถึงวิกฤตความเชื่อมั่นหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่รุนแรงล่าสุด และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวที่อาจเกิดขึ้นจากสงครามการค้าระหว่างประเทศที่รุนแรง ขณะที่ทางการเพิ่งออกมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่รวมถึงมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) 100% และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ซึ่งเราคาดว่าจะส่งผลบวกได้เพียงเล็กน้อย แต่ก็ยังดีกว่าไม่มีเลย

.

ในแง่ของ ยอดพรีเซล รวมในไตรมาส 1 ปี 2568 อยู่ที่ 5.9 หมื่นล้านบาท ยังคงไม่น่าตื่นเต้นอีกทั้งเรายังคาดว่ายอดโอนและการรับรู้รายได้จะชะลอตัวในช่วง 4 เดือนแรก จนกว่ามาตรการต่าง ๆ ที่สนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ขณะที่ดัชนี SETPROP ปัจจุบันเทรดอยู่ที่ระดับ PE 8.4 เท่า (-1 S.D.) ซึ่งยังคงสูงกว่าระดับต่ำสุด -2 S.D. ในช่วงโควิด-19 ระบาด

ทั้งนี้ เรายังคงให้น้ำหนักการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ “น้อยกว่าตลาดฯ”

---

เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน

ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเต็มไปด้วยข่าวร้ายมากมาย ตั้งแต่เหตุการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงครั้งล่าสุด ไปจนถึงผลกระทบจากมาตรการภาษีของทรัมป์, การชะลอตัวของ GDP, วิกฤตความเชื่อมั่น, ความเป็นไปได้ที่เศรษฐกิจจะชะลอตัว และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงซึ่งกดดันต่ออุปสงค์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยคงค้างสูงถึงประมาณ 2.3 แสนยูนิต (57% เป็นโครงการแนวราบ และอีก 43% เป็นโครงการคอนโดมิเนียม) อาจต้องใช้เวลา 5-6 ปีในการระบายออก

.

ภายใต้สภาพแวดล้อมที่ยากลำบาก บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจต้องยอมลด Margin ลง เพื่อระบายบ้านคงค้างที่มีอยู่ และผลักดันการรับรู้รายได้จากยอดขายที่รอโอน (Backlog) อีกทั้งบริษัทขนาดกลางถึงรายเล็กที่มี Net Gearing สูงและงบดุลอ่อนแอก็กำลังประสบปัญหาในการระดมทุน

---

มาตรการจากทางการอาจมีผลจำกัด แต่ก็ดีกว่าไม่มี

สองมาตรการหลัก ได้แก่

1) ปรับ LTV ให้เป็น 100%

2) ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท

โดยจะมีผลตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569

เราคาดว่ากนง. (MPC) จะเร่งการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายจาก 2% ลงเหลือ 1.25% หรืออาจต่ำกว่านั้นภายในปีนี้

---

คาดการณ์พรีเซลปี 2568 ยังไม่น่าตื่นเต้น

พรีเซลรวมของ 10บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอยู่ที่ 5.9หมื่นล้านบาท (+1% YoY และ +7% QoQ) หรือคิดเป็น 21% ของเป้าหมายทั้งปี โดยที่ปัจจัยหนุนหลักจะมาจากพรีเซลของโครงการคอนโดฯ มูลค่าราว 2.8 หมื่นล้านบาท (+13% YoY และ +13% QoQ) ส่วนพรีเซลโครงการแนวราบจะทรงตัวที่ 3.1 หมื่นล้านบาท (-7% YoY และ +2% QoQ) ทั้งนี้ SIRI มีพรีเซลสูงที่สุดที่ 1.34 หมื่นล้านบาท (+40% YoY และ +31% QoQ) ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการเปิดโครงการ พีทีวาย เรสซิเดนซ์ สาย 1 พัทยา มูลค่า 3.6พันล้านบาทที่ประสบความสำเร็จและขายหมดได้อย่างรวดเร็ว ตามด้วยพรีเซลของ AP 1.2 หมื่นล้านบาท (+25% YoY และ +31% QoQ) จากพรีเซลของโครงการแนวราบแข็งแกร่งที่ 9.5 พันล้านบาท หรือ +40% YoY และ QoQ ส่วนพรีเซลของ LH, QH และ SC ดูค่อนข้างชะลอตัวมาก ในส่วนพรีเซลของ SPALI ทรงตัว

---

Valuation & Action

เราคาดว่ายอดโอนและการรับรู้รายได้จะชะลอตัวในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ จนกว่ามาตรการ LTV ที่ 100% และการลดค่าธรรมเนียมการโอน/ค่าจดทะเบียนจำนองที่เหลือ 0.01% จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 ดังนั้น กำไรในครึ่งปีแรก 2568 จึงมีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้ เหตุการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงครั้งล่าสุดมีแนวโน้มที่จะส่งผลเชิงลบต่อภาคอสังหาฯ ไประยะหนึ่ง

ขณะนี้ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ยังคงวุ่นอยู่กับการปรับปรุงเพื่อซ่อมแซม การเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน (insurance claims) และการฟื้นฟูความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านและประชาชนทั่วไป

โดยที่เรามองว่า margin ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มี backlog และบ้านคงค้างเหลืออยู่มากอาจมี downside อย่าง ORI, AP และ SPALI เพราะอาจจำเป็นต้องยอมลด margin ลงไปบางส่วนเพื่อเร่งดันยอดขายและยอดโอน ขณะที่บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กส่วนใหญ่ที่มี net gearing สูงกว่า 1x จำเป็นต้องเฝ้าดูติดตามอย่างใกล้ชิด

ส่วนในแง่ valuation ดัชนี SETPROP ปัจจุบันเทรดระดับ PE ที่ 8.4x (-1 S.D.) ซึ่งยังคงสูงกว่าระดับ PE ที่ต่ำกว่า -2 S.D. ของช่วงโควิด-19 ระบาดในปี 2563-2564 ทั้งนี้ เรายังคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ ที่ "น้อยกว่าตลาดฯ" โดยเราแนะนำ "ถือ" AP, SPALI, LH, QH และ PSH ส่วน LPN และ ORI เราแนะนำให้ "ขาย"

Risks

ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วยความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลัง ท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสุขภาพทางการเงินของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงรายเล็ก หลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย