วิกฤตตะวันออกกลางซ้ำเติมตลาดที่อยู่อาศัย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญภาวะชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน และในปี 2569 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง จากทั้งปัจจัยเศรษฐกิจในและต่างประเทศ โดยข้อจำกัดด้านกำลังซื้อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ ซ้ำเติมด้วยความเสี่ยงจากความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ-อิสราเอล และอิหร่าน  จึงคาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 จะยังหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 

โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะมีจำนวน 3.0 แสนหน่วย ต่ำที่สุดในรอบหลายปี โดยหดตัวร้อยละ 5.1% จากปี 2568 แม้จะเป็นอัตราติดลบที่ลดลงจากปีก่อน แต่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยติดลบหลายปีติดต่อกัน สะท้อนภาพตลาดที่อ่อนแอเป็นเวลานาน 

ทั้งนี้ ประมาณการนี้ เป็นมุมมองที่ระมัดระวังเพิ่มขึ้น โดยได้คำนึงถึงผลกระทบจากเหตุการณ์ในตะวันออกกลาง จากเดิมก่อนเกิดเหตุการณ์ที่ก็มองว่าตลาดจะหดตัวอยู่แล้ว 

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ (นิติบุคคล) ทั่วประเทศ ปี 2569 ศูยน์วิจัยกสิกรไทยคาดมีจำนวน 1.06 แสนหน่วย หรือลดลงร้อยละ 5.8 จากปีก่อน โดยเป็นผลจากการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ยังไม่ฟื้นตัว (การจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2568 มีจำนวนเพียง 5.2 หมื่นหน่วย ต่ำสุดในรอบหลายปี) และการแข่งขันจากตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง 

อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองคาดว่าจะหดตัวร้อยละ 4.7 น้อยกว่าเมื่อเทียบกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ ผลักดันให้สัดส่วนหน่วยโอนฯที่อยู่อาศัยมือสองสูงขึ้นเป็นร้อยละ 64.6

ส่วนราคาซื้อขายปี 2569 มีแนวโน้มปรับลดลงเล็กน้อย ผู้ซื้อปรับตัวโดยมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ ราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2569 คาดปรับลดลงร้อยละ 0.6 (YoY) มาอยู่ที่เฉลี่ย 2.72 ล้านบาทต่อหน่วย 

นอกจากการปรับตัวของผู้ซื้อแล้ว ราคาที่ลดลงยังเป็นผลจากการแข่งขันที่รุนแรงเพื่อระบายอุปทานสะสมในตลาดที่มีจำนวนสูงกว่า 6 แสนหน่วย (รวมทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และมือสอง) ทำให้ผู้ซื้อที่มีความพร้อมมีทางเลือกและอำนาจต่อรองในราคาได้ 

ดังนั้น การลงทุนโครงการใหม่ในปี 2569 น่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา โดยผู้ประกอบการคงกระจายความเสี่ยงไปในทุกเซ็กเม้นท์ ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์เหลือขายที่มีอยู่ เพื่อสร้างความสมดุล และจับจังหวะการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อให้สามารถปิดการขายได้ตามเป้าหมาย