ทริสฯ จัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ SC ที่ BBB+ แนวโน้ม Stable

#ทันหุ้น - ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 3 พันล้านบาทและไถ่ถอนภายใน 3 ปีของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB+” โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระหนี้เงินกู้ที่มีอยู่บางส่วนและ/หรือใช้เป็นเงินทุน หมุนเวียนในการดำเนินกิจการ ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งก็คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” ด้วยเช่นกัน

อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัทในตลาดที่อยู่อาศัยราคาระดับปานกลางถึงสูงและการมีสภาพคล่องที่บริหารจัดการได้ ทว่าอันดับเครดิตก็ถูกลดทอนลงจากภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับสูงและกระแสเงินสดที่อ่อนแอจากการขยายธุรกิจเชิงรุกทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ การพิจารณาอันดับเครดิตยังครอบคลุมถึงผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้ยังคงส่งผลกระทบทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง รวมทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมคาดว่าจะช่วยสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำถึงปานกลางได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

ผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งเล็กน้อย โดยรายได้ของบริษัทลดลง 11% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 1.31 หมื่นล้านบาท ในขณะที่ EBITDA ก็ลดลง 12% มาอยู่ที่ 2 พันล้านบาท ซึ่งทั้งรายได้และ EBITDA คิดเป็นประมาณ 70% ของประมาณการทั้งปีของทริสเรทติ้ง อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งยังคงคาดว่าผลการดำเนินงานทั้งปีของบริษัทจะยังคงสอดคล้องกับประมาณการของทริสเรทติ้งโดยได้รับแรงหนุนจากมูลค่ายอดขายรอโอนตามกำหนด รวมทั้งยอดขายจากโครงการที่มีอยู่และโครงการที่เปิดตัวใหม่

ภายใต้ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 1.9 หมื่นล้านบาทในปี 2568 ก่อนที่จะฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ 2.2-2.4 หมื่นล้านบาทในระหว่างปี 2569-2570 ส่วน EBITDA นั้นคาดว่าจะลดลงเหลือ 2.8 พันล้านบาทในปี 2568 แต่จะกลับมาอยู่ในช่วง 4.0-4.8 พันล้านบาทในระหว่างปี 2569-2570 นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดอีกว่า EBITDA Margin ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 15% ในปี 2568 และจะปรับตัวดีขึ้นเป็น 17%-20% ในระหว่างปี 2569-2570

ณ เดือนกันยายน 2568 มูลค่ายอดขายรอโอนทั้งหมดของบริษัทอยู่ที่ระดับ 1.9 หมื่นล้านบาท โดยประมาณ 3 ใน 4 มาจากโครงการของบริษัทเองและส่วนที่เหลือมาจากโครงการร่วมทุน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะส่งมอบยอดขายนี้จำนวน 6.8 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2568 และจะส่งมอบอีกจำนวน 3.4 พันล้านบาทในปี 2569 และจำนวน 8.2 พันล้านบาทในปี 2570 โดยส่วนที่เหลือมีกำหนดโอนในปี 2571 นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินค้าคงเหลือที่พร้อมโอนมูลค่าประมาณ 2.1 หมื่นล้านบาทซึ่งสามารถรับรู้เป็นรายได้หรือส่วนแบ่งกำไรได้ทันทีเมื่อมีการขายอีกด้วย

จากการคาดการณ์ว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะดีขึ้นผนวกกับกลยุทธ์การพัฒนาคอนโดมิเนียมและโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใหม่ ๆ ผ่านกิจการร่วมค้า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะยังคงอยู่ในช่วงเป้าหมายของทริสเรทติ้งที่ระดับ 55%-60% ในขณะเดียวกัน อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทก็คาดว่าจะยังคงอยู่ต่ำกว่าระดับ 5% ในปีนี้แต่จะเพิ่มขึ้นสูงกว่า 5% ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป

ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสถานะสภาพคล่องอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2568 บริษัทมีแหล่งสภาพคล่องซึ่งประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 2 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกจำนวน 9 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่จำนวนประมาณ 2 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ปลอดภาระหนี้มูลค่าประมาณ 2.8 พันล้านบาท ตลอดจนสินค้าที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายอีกจำนวนทั้งสิ้น 2 หมื่นล้านบาทซึ่งสามารถนำไปใช้ค้ำประกันเงินกู้ธนาคารได้ในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย

บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.58 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 5 พันล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 6.2 พันล้านบาท และหุ้นกู้อีกจำนวน 4.6 พันล้านบาท ในการนี้ เงินกู้ยืมระยะสั้นซึ่งส่วนใหญ่บริษัทใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินนั้นคาดว่าจะทยอยเปลี่ยนมาเป็นเงินกู้โครงการต่อไป ในขณะที่บริษัทมีแผนจะชำระคืนหนี้เงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยที่แล้วเสร็จให้แก่ลูกค้า ส่วนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระส่วนใหญ่นั้นบริษัทมักใช้วิธีออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาทดแทน

ทั้งนี้ เงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ธนาคารและหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า โดย ณ เดือนกันยายน 2568 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.4 เท่า ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

ณ เดือนกันยายน 2568 หนี้สินรวมของบริษัทซึ่งไม่นับรวมหนี้สินตามสัญญาเช่ามีจำนวนรวม 3.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งจำนวน 1.03 หมื่นล้านบาทถือเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนโดยประกอบด้วยหนี้เงินกู้ที่มีหลักประกันของบริษัทและหนี้เงินกู้ทั้งหมดที่ดำเนินการโดยบริษัทย่อยต่าง ๆ ทำให้อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 30%

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาตำแหน่งในการแข่งขันรวมถึงรักษาผลการดำเนินงานให้สอดคล้องกับประมาณการของทริสเรทติ้งเอาไว้ได้ โดยที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า 5% ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป นอกจากนี้ แม้ว่าบริษัทจะมีแผนการขยายธุรกิจในเชิงรุก แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ภายในระดับ 55%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานหรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากประมาณการของทริสเรทติ้งจนเป็นเหตุให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับที่สูงเกินกว่า 60% และ/หรืออัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทลดลงต่ำกว่า 5% เป็นเวลาที่ต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากรายได้และกำไรของบริษัทเติบโตในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 10%-15% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 50%-55% อย่างต่อเนื่อง

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC)