อสังหาฯ ออสเตรเลียเข้าสู่ขาลง ราคาบ้านร่วง 5 เดือนติด ดอกเบี้ยสูงกดกำลังซื้อ

ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้เผชิญแรงกดดันเฉพาะในประเทศไทย เพราะอีกหนึ่งตลาดใหญ่ในเอเชีย-แปซิฟิกอย่าง ออสเตรเลียกำลังเข้าสู่วงจรราคาบ้านขาลง หลังต้นทุนกู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้น ขณะที่การเปลี่ยนแปลงนโยบายภาษีลดแรงจูงใจของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

Reuters รายงานโดยอ้างข้อมูลจาก Cotality บริษัทวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ว่า ราคาที่อยู่อาศัยทั่วออสเตรเลียเดือนสิงหาคม 2569 ลดลง 0.9% จากเดือนก่อน และเป็นการลดลงติดต่อกันเป็นเดือนที่ 5 สะท้อนว่าการปรับฐานของตลาดกำลังขยายวงกว้างขึ้น 

ราคาบ้านร่วง 5 เดือนติด ซิดนีย์หนักสุด

แรงกดดันเกิดขึ้นชัดเจนในตลาดขนาดใหญ่ โดยเดือนสิงหาคมราคาบ้านใน ซิดนีย์ลดลง 1.4% ขณะที่เมลเบิร์นลดลง 1.1% จากเดือนก่อน

หากเทียบกับจุดสูงสุด ซิดนีย์ปรับตัวลงแล้วประมาณ 7.1% ขณะที่ข้อมูลตลาดสะท้อนว่าเมลเบิร์นก็ปรับฐานในระดับใกล้เคียงกัน โดยการลดลงไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะบ้านระดับบน แต่กระจายไปยังพื้นที่ส่วนใหญ่ของเมืองใหญ่

การลดลงครั้งนี้จึงเริ่มมีลักษณะต่างจากการปรับราคาของบางทำเล เพราะราคาที่อยู่อาศัยกำลังอ่อนตัวในเมืองหลวงเกือบทั่วประเทศ แม้บางตลาด เช่น บริสเบน เพิร์ท และดาร์วิน ยังมีราคาสูงกว่าปีก่อนอย่างมากก็ตาม 

บ้านถูกลง แต่คนยังไม่รีบซื้อ

ปกติราคาบ้านที่ลดลงควรช่วยดึงผู้ซื้อกลับเข้าสู่ตลาด แต่สถานการณ์รอบนี้แตกต่างออกไป เพราะต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้นพร้อมกัน

Reuters ระบุว่า กิจกรรมซื้อขายอ่อนแอลง บ้านใช้เวลาขายนานขึ้น ผู้ขายต้องยอมให้ส่วนลดมากขึ้น ขณะที่อัตราการประมูลขายสำเร็จลดลง สะท้อนว่าตลาดกำลังเปลี่ยนจากตลาดของผู้ขายไปสู่ตลาดที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้น แต่กำลังซื้อยังไม่แข็งแรงพอที่จะรับอุปทานในตลาด 

จุดสำคัญจึงอยู่ที่ แม้ราคาบ้านจะลดลง แต่ “ความสามารถในการซื้อ” ไม่ได้ดีขึ้นในระดับเดียวกัน เพราะดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่สูงขึ้นทำให้วงเงินกู้และความสามารถในการผ่อนของครัวเรือนลดลง

RBA ขึ้นดอกเบี้ย 3 ครั้ง สู่ 4.35%

หนึ่งในตัวแปรสำคัญที่สุดคือทิศทางดอกเบี้ยของธนาคารกลางออสเตรเลีย หรือ RBA

ปี 2569 RBA ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 3 ครั้ง ครั้งละ 0.25% จาก 3.60% ขึ้นมาอยู่ที่ 4.35% ก่อนคงดอกเบี้ยในการประชุมเดือนมิถุนายนและสิงหาคม 

RBA ระบุว่าเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับสูง และผลจากการขึ้นดอกเบี้ยก่อนหน้านี้ยังส่งผ่านเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไม่เต็มที่ จึงคาดว่าการใช้จ่ายและกิจกรรมทางเศรษฐกิจจะชะลอลงต่อไป 

ความเสี่ยงยังไม่จบ เพราะ RBA ยังคงเปิดทางสำหรับการขึ้นดอกเบี้ยเพิ่มเติมหากแรงกดดันเงินเฟ้อไม่ลดลงตามคาด ขณะที่ตลาดการเงินในเดือนสิงหาคมให้น้ำหนักกับความเป็นไปได้ที่จะเห็นดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอีกภายในสิ้นปี 

ราคาบ้านอาจลงต่อถึง 9–10%

การปรับฐานที่เกิดขึ้นอาจยังไม่ถึงจุดสิ้นสุด

Reuters รายงานมุมมองของนักวิเคราะห์ที่ประเมินว่า วงจรราคาบ้านขาลงอาจเพิ่งผ่านไปประมาณหนึ่งในสาม และมีโอกาสเห็นราคาบ้านออสเตรเลียปรับตัวลงรวมประมาณ 10% จากจุดสูงสุด ก่อนวงจรการปรับฐานจะสิ้นสุด

ประมาณการจาก Commonwealth Bank ก็อยู่ในทิศทางใกล้เคียงกัน โดยมองว่าราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอาจลดลงราว 9% ก่อนถึงเดือนเมษายน 2570 ขณะที่ซิดนีย์และเมลเบิร์นอาจได้รับผลกระทบมากกว่าค่าเฉลี่ยประเทศ 

ดังนั้น การลดลง 7% ในตลาดใหญ่อย่างซิดนีย์จึงอาจยังไม่ใช่จุดต่ำสุด หากดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงนานกว่าคาด

บ้านร่วงกระทบเศรษฐกิจมากกว่าตลาดอสังหาฯ

ความสำคัญของตลาดบ้านออสเตรเลียไม่ได้อยู่แค่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์สำคัญของครัวเรือนจำนวนมาก

เมื่อราคาบ้านลดลง มูลค่าความมั่งคั่งของครัวเรือนก็ลดลงตามไปด้วย ซึ่งสามารถสร้าง Wealth Effect ในทางลบ ทำให้ประชาชนระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น และกระทบต่อธุรกิจค้าปลีก เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า การตกแต่งบ้าน และบริการต่างๆ

Reuters มองว่าการอ่อนตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มแรงกดดันต่อเศรษฐกิจออสเตรเลีย ซึ่งกำลังชะลอตัวจากผลของนโยบายการเงินที่เข้มงวดอยู่แล้ว 

ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่นายหน้า สินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทตกแต่งบ้าน ไปจนถึงธุรกิจขนย้าย จึงมีโอกาสได้รับผลกระทบตามจำนวนธุรกรรมที่ลดลง

อสังหาฯ ออสเตรเลียเข้าสู่บททดสอบใหญ่

ภาพของออสเตรเลียสะท้อนความย้อนแย้งที่น่าสนใจ คือ ราคาบ้านลดลง แต่การซื้อบ้านไม่ได้ง่ายขึ้น

เพราะในขณะที่ราคาทรัพย์สินปรับลง ผู้ซื้อกลับต้องเผชิญดอกเบี้ยสินเชื่อที่สูงขึ้น วงเงินกู้ลดลง และความไม่แน่นอนว่าราคาบ้านจะลงต่ออีกมากเพียงใด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ออสเตรเลียจึงเข้าสู่ช่วงสำคัญ หากเงินเฟ้อยังสูงจน RBA ต้องคงดอกเบี้ยระดับสูงหรือขึ้นดอกเบี้ยเพิ่มเติม ราคาบ้านอาจถูกกดดันต่อ และผลกระทบอาจขยายจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปสู่การบริโภค การก่อสร้าง และเศรษฐกิจโดยรวม