เมืองร้างจีน จุคนไทยได้หมด? จาก Evergrande สู่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ กระหน่ำสร้างแต่ขายไม่ออก-คนซื้อไม่อยู่

หลายสัปดาห์มาแล้ว ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ของจีน Evergrande กลายเป็นพาดหัวข่าวทั่วโลก สะเทือนจิตใจนักลงทุนที่กังวลว่า ทางบริษัทจะชำระหนี้สูงเป็นภูเขาได้ทันหรือไม่

แต่วิกฤต Evergrande อาจเป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็ง ของปัญหาเชิงการพัฒนาของจีน ที่เราเรียกกันว่ามังกรผงาด นั่นคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อุปทานล้นอุปสงค์ เรียกง่าย ๆ สร้างไปก็ไม่มีคนซื้ออยู่

◾◾◾

🔴 เมืองผี...ของจีน

ก่อนหน้าจะเกิดวิกฤต Evergrande อพาร์ตเมนต์หลายล้านแห่ง สร้างเสร็จอย่างสวยงามทั่วประเทศจีน แต่กลับไร้ผู้อาศัย สวยแค่ไหนกลับไม่มีคนอยู่ แล้วยิ่งเวลาผ่านไป สถานการณ์ก็ยิ่งหนักขึ้นเรื่อย ๆ

มาร์ค วิลเลียม หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จาก Capital Economics ประเมินว่า จีนมีอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออกมากกว่า 30 ล้านแห่ง ให้คนอาศัยได้มากถึง 80 ล้านคน หรือเทียบเท่าประชากรไทยทั้งชาติ และเยอรมนีด้วย

ไม่เพียงเท่านั้น เชื่อว่า อสังหาริมทรัพย์กว่า 100 ล้านแห่งที่มีคนซื้อไป แต่ก็ไม่มีคนอยู่ นั่นหมายความว่า ให้คนอาศัยได้ราว 260 ล้านคนเลยทีเดียว รวมที่ไม่มีคนซื้อ และซื้อแล้วไม่อยู่ ก็มากถึง 130 ล้านแห่ง จุคนได้ถึง 340 ล้านคน

นี่จึงเป็นที่มาของฉายา ‘เมืองผี’ แห่งแดนมังกร เพราะปริมาณพอพาร์ตเมนต์ร้าง เรียงรายจนเป็นเมืองเลยทีเดียว และเป็นประเด็นที่ถูกวิพากษ์วิจารณ์มานานหลายปีแล้ว

◾◾◾

🔴 อสังหาฯ ตัวผลักเศรษฐกิจมาหลายสิบปี

อสังหาริมทรัพย์ และภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง เป็นส่วนสำคัญขับเคลื่อนเศรษฐกิจจีน คิดเป็น 30% ของ GDP ถือว่าเป็นสัดส่วนที่มากกว่า ภาคอสังหาฯ ในประเทศพัฒนาแล้วอื่น ๆ เรียกว่า หลายทศวรรษมานี้ อสังหาริมทรัพย์ ทำให้เศรษฐกิจจีนเป็นที่น่าอิจฉาตาร้อนของหลายประเทศ ด้วยอัตราการเจริญเติบโตที่สูง

แต่สำหรับนักวิเคราะห์แล้ว มันคือระเบิดเวลาที่คอยวันจุดชนวน เพราะบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง กู้เงินมหาศาลเพื่อสร้างโครงการเหล่านี้ ที่ท้ายสุดก็ไม่มีคนซื้อ หรือซื้อไปก็ไม่อยู่ จนไม่มีค่าราคา

สำหรับปัญหานี้ Evergrande เป็นตัวอย่างที่โด่งดังไปทั่วโลก ด้วยหนี้สินถึง 3 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐฯ แต่ไม่ใช่บริษัทเดียวที่กำลังเผชิญปัญหา

◾◾◾

🔴 แค่ยอดภูเขาน้ำแข็ง แค่ปากประตูเมืองผี

นับแต่ Evergrande กลายเป็นพาดหัวข่าว ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายอื่น ๆ ก็เปิดเผยปัญหาของตนเองเหมือนกัน ด้วยความหวังว่า ผู้ปล่อยกู้จะให้เวลาพวกเขาเพิ่ม หรือไม่ก็เตือนนักลงทุนว่า พวกเขาจะผิดนัดชำระหนี้แล้ว

คริสตินา ฉู่ นักเศรษฐศาสตร์จากบริษัท Moody’s Analytics ชี้ว่า มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีน 12 แห่งที่ผิดนัดชำระหนี้พันธบัตร รวมเป็นเงินเกือบ 3 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2021

“นั่นคิดเป็นเกือบ 20% ของปริมาณการผิดนัดชำระหนี้ของ 2 ไตรมาสแรกปีนี้เลยนะ และสูงกว่าภาคส่วนอื่น ๆ ด้วย” ฉู่ บอกกับ CNN

◾◾◾

🔴 ยุคแห่งอุปสงค์อสังหาฯ ที่ลดลงต่อเนื่อง

โควิด-19 ทำให้อุตสาหกรรมนี้ แทบนิ่งสนิท ก่อนที่จะค่อย ๆ กลับมามีชีวิต การก่อสร้างกลับมาดำเนินการต่อไป ตลาดอสังหาฯ เปิด นักลงทุนเริ่มมีความหวัง แต่ก็เป็นแค่ฝันชั่วครู่ ตลาดไม่ได้อู้ฟู้เหมือนที่หวังเอาไว้

ช่วงเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ปริมาณการขายอสังหาฯ ลดลงถึง 18% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

วิลเลียม จาก Capital Economics ชี้ว่า “ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในจีนได้เข้าสู่ยุคของการลดลงอย่างต่อเนื่องแล้ว” และนี่แหละคือต้นตอของวิกฤต Evergrande และบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่อื่น ๆ

◾◾◾

🔴 แล้วโครงการที่สร้างอยู่ และคนซื้อไปแล้วล่ะ?

อีกปัญหาน่าปวดหัวคือ โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ แม้ว่าจะมีคนสนใจและจองซื้อไปแล้ว โดยโครงการใหม่ ๆ ส่วนใหญ่ 90% ในจีน ขายไปก่อนจะสร้างเสร็จ หมายความว่าวิกฤตหนี้เหล่านี้ ก็จะกระทบต่อผู้ซื้อด้วย เพราะถ้าบริษัทไปไม่รอด สร้างต่อไม่เสร็จ พวกเขาก็ไม่มีที่อยู่

“รัฐบาลจึงปล่อยให้โครงการเหล่านี้ล่มไม่ได้ ต้องให้บริษัทอสังหาฯ สร้างต่อให้เสร็จ” วิลเลียม กล่าว

ตามผลการประเมินของ Bank of America ชี้ว่า Evergrande ได้ขายบ้านไปแล้ว 2 แสนยูนิต แต่ยังไม่ส่งมอบให้กับผู้ซื้อ หมายความว่า ถ้า Evergrande ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาฯ ใหญ่อันดับ 2 ของจีน ผิดนัดชำระหนี้ ไม่มีเงินสร้างต่อ ผู้ซื้อก็อาจกลับบ้านมือเปล่า เงินที่เสียไปก็ละลายแม่น้ำ

—————

เรื่อง: ทศพล ชัยสัมฤทธิ์ผล

ภาพ: Reuters