โครงการ Hesper หนุนกำไร AP บล.ทิสโก้แนะ “ซื้อ” ให้เป้า 14.40 บ.
#AP#ทันหุ้น - บทวิเคราะห์ โดย บล.ทิสโก้
บล.ทิสโก้ ได้มีโอกาสเยี่ยมชมโครงการ Hesper อสังหาริมทรัพย์การลงทุนแบบครบวงจร (Turnkey Investment) ที่พหลโยธิน 34 โดย AP ซึ่งประกอบด้วยอาคาร 7 ชั้น สองหลัง ที่สร้างเสร็จแล้วโดยแต่ละอาคารมีที่จอดรถ 12 คัน โครงการนี้แตกต่างจากที่อื่นโดยนำเสนอโซลูชั่นแบบครบวงจรสำหรับนักลงทุนที่ต้องการการจัดการทรัพย์สินแบบ hassle-free และรายได้จากการเช่าอย่างรวดเร็ว การประมูลโครงการนี้จะเปิดรับจนถึงวันที่ 4 กันยายน โดยผู้เข้าร่วมต้องแสดงความสามารถทางการเงินและแหล่งที่มาของรายได้ปัจจุบัน
ความยืดหยุ่นในการเป็นเจ้าของสัญญาที่ดินปัจจุบันอนุญาตให้แบ่งเป็น 12 สัญญาแยกสำหรับแต่ละอาคาร ทำให้นักลงทุนมีความยืดหยุ่นในการเป็นเจ้าของและการจัดการ การประมูลสำหรับแต่ละอาคารเริ่มต้นที่ 69 ล้านบาท และอาจสูงถึง 100 ล้านบาท ตามที่บริษัทระบุ ความสามารถในการปรับเปลี่ยนของโครงการยิ่งเพิ่มความน่าสนใจ โดยสามารถใช้เป็นหน่วยให้เช่าหรือดัดแปลงเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาด บล.ทิสโก้ขอเน้นย้ำว่าโครงการปัจจุบันน่าจะสร้างกำไรขั้นต้นอย่างน้อย 30% เนื่องจากการประมูลอาจสูงกว่าราคาเริ่มต้น
การแก้ไขปัญหาของนักลงทุน Hesper โดย AP เป็นรูปแบบโครงการทดลองที่มุ่งแก้ไขความท้าทายของผู้ซื้อที่มีรายได้สูงซึ่งต้องการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า อย่างไรก็ตามนักลงทุนที่มีศักยภาพหลายรายมีความพร้อมทางการเงินแต่ขาดความเชี่ยวชาญด้านการก่อสร้าง ความรู้เกี่ยวกับที่ดินที่เหมาะสม และความเข้าใจในการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง ทั้งนี้ AP มุ่งขจัดอุปสรรคเหล่านั้นด้วยโครงการนี้ โดยนำเสนอสินทรัพย์ที่พร้อมดำเนินการในทำเลที่ดี
การเสร็จสิ้นโครงการและการโอนภายในสิ้น 3Q แต่ละอาคารประกอบด้วย 60 ห้อง มีพื้นที่อยู่อาศัย 22 ตารางเมตร มีอาคารให้เลือกสองหลัง โดยอาคาร 'แดง' มีพื้นที่ 160.7 ตารางวา และอาคาร 'น้ำเงิน' มีพื้นที่ 165.2 ตารางวา แม้ว่าห้องจะไม่มีเฟอร์นิเจอร์ แต่มีข้อตกลงพิเศษกับผู้รับเหมาให้ตกแต่งในราคารวม 50,000 บาทต่อห้อง คาดว่าโครงการจะเสร็จสิ้นและโอนภายในสิ้น 3Q/24 โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 140 ล้านถึง 220 ล้านบาทสำหรับทั้งสองอาคาร ทั้งนี้ ผู้ซื้อยังมีตัวเลือกในการใช้บริการ Citismart ของ AP สำหรับการจัดการทรัพย์สิน
ทำเลที่ตั้งเชิงกลยุทธ์ที่มีอุปสงค์การเช่าสูงอสังหาริมทรัพย์นี้ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ใกล้กับสถานที่สำคัญและสถาบันต่างๆ รวมถึงอาคารสำนักงาน RS โรงพยาบาลเปาโล เซ็นทรัลพหลโยธินที่กำลังจะเปิดตัว มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม และศูนย์การค้าต่างๆ ทำเลที่ตั้งอันดีเยี่ยมนี้ช่วยรับประกันความต้องการเช่าที่แข็งแกร่งและฐานผู้เช่าที่หลากหลาย อัตราค่าเช่าปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 12,000 บาทต่อเดือนสำหรับคอนโดมิเนียม และ 4,000-8,000 บาทต่อเดือนสำหรับอพาร์ตเมนต์ โดยตัวเลือกเหล่านี้มักมาพร้อมกับรายได้เพิ่มเติมจากการจัดการ เช่น ค่าจอดรถ และค่าบริการเครื่องใช้ไฟฟ้า
วิสัยทัศน์ของ AP สำหรับโครงการในอนาคต ความสำเร็จของโครงการ Hesper ของ AP ควรเป็นแนวทางสำหรับโครงการที่คล้ายคลึงกัน เช่น โครงการ Adler ที่กำลังจะเกิดขึ้นที่ถนนจันทน์ เราขอชี้แจงว่าโครงการเหล่านี้ไม่ได้รวมอยู่ในเป้าหมายทั้งปีของบริษัท ดังนั้น จึงอาจเป็นตัวเสริมหรือรองรับผลการดำเนินงานของ AP ในปี 2024 รูปแบบที่เป็นนวัตกรรมนี้ในการขายโครงการทั้งหมดเป็นการลงทุนแบบ turnkey ตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของนักลงทุนยุคใหม่ และอาจนำไปสู่การเปิดกลุ่มเป้าหมายใหม่สำหรับพื้นที่โซลูชันด้านอสังหาริมทรัพย์ บล.ทิสโก้ยังคงให้คำแนะนำ "ซื้อ" สำหรับ AP โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 14.40 บาท ตามการประเมินมูลค่า และเงินปันผลที่คาดว่าจะได้รับ