เปิดตัวโครงการใหม่ ธ.ค. ลดลง โบรกมองเป็นกลางหุ้นอสังหาฯ

#หุ้นอสังหา #ทันหุ้น – บทวิเคราะห์ โดย บล.กสิกรไทย

กิจกรรมเปิดตัวลดลงอย่างมากในปี 67

จำนวนยูนิตและมูลค่าเปิดตัวใหม่ในเดือน ธ.ค.ลดลงอย่างมาก ส่งผลให้ตัวเลขปี 67 หดตัวอย่างมากเช่นกัน YoY แต่อุปทานในปี 67ยังคงสูงสุดเป็นประวัติการณ์

จำนวนยูนิตที่ขายได้ในปี 67 ลดลง 30% YoY ชี้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แต่ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตที่เพิ่มขึ้นช่วยลดผลกระทบในเชิงมูลค่า

คงมุมมองที่เป็นกลาง แม้ว่าจะมีความท้าทายรายล้อม ราคาถูก และ DY ที่สูงบนความคาดหวังของตลาดที่ต่ำหนุนคำแนะนำของเรา SIRI และ AP เป็นหุ้นเด่นของเรา

Investment Topics

กิจกรรมเปิดตัวในเดือน ธ.ค.อ่อนแอ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเดท แอฟแฟร์ส (AREA) รายงานจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในเดือน ธ.ค. ที่ 2,717 ยูนิต มูลค่ารวม 1.46 หมื่นลบ. ลดลง 74% MoM และ 50% YoY ขณะที่มูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่ ลดลงถึง 81% MoM และ 70% YoY เป็น 1.46 หมื่นลบ. นอกจากนี้ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตที่ 5.4 ลบ. ก็ลดลง 29% MoM และ 40% YoY สำหรับ take-up rate อยู่ที่ 18.7% ลดลงจาก 26.8% ในเดือน พ.ย. แต่เพิ่มขึ้นจาก 10.6% ในเดือน ธ.ค.2566

อุปสงค์ที่ลดลงส่งผลให้การเปิดตัวมีความระมัดระวังมากขึ้น ในปี 2567 จำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ลดลง 40% YoY เป็น 61,453 ยูนิต และมูลค่าเปิดตัวลดลง 26% เป็น 4.138 แสนลบ. ในมุมมองของเรา พัฒนาการเชิงลบเหล่านี้เกิดจากความต้องการที่ลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นได้จากจำนวนยูนิตที่ขายได้ลดลงอย่างมากถึง 30% เป็น 58,779 ยูนิต แม้ว่าอุปทานจะถูกควบคุมได้เป็นส่วนใหญ่ แต่จำนวนยูนิตพร้อมขาย ณ สิ้นปี 2567 ที่ 234,478 ยูนิต ยังอยู่ในระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์เทียบเท่ากับที่ 234,628 ยูนิตในครึ่งแรกของปี 2567

คอนโดราคาจับต้องได้และบ้านเดียวระดับหรูเป็นไฮไลห์สำคัญในปี 2567 จากข้อมูลของ AREA หน่วยคอนโดมีส่วนแบ่งการเปิดตัวโครงการเปิดใหม่สูงสุดที่ 45% โดยส่วนใหญ่อยู่ในช่วงราคา 1-5 ลบ./ยูนิต และมี take-up rate (เฉพาะยูนิตที่เปิดตัวใหม่) สูงถึง 37%ในขณะที่บ้านเดี่ยว (SDH) เป็นผลิตภัณฑ์หลักในแง่ของมูลค่าเปิดตัวที่ 52% โดยส่วนใหญ่อยู่ในช่วงราคามากกว่า 10 ลบ./ยูนิต โดยมี take-up rate ที่ 13% ทั้งนี้ take-up rate โดยรวมในปี 2567 อยู่ที่ 26% (คอนโด 40% และ SDH 11%) ราคาขายเฉลี่ยต่อยู่นิตในปี 2567 อยู่ที่ 6.7 ลบ. เพิ่มขึ้น 22%YoY (SDH 13.8 ลบ. เพิ่มขึ้น 2% ทาวน์เฮาส์ (TH) 3.3 ลบ. เพิ่มขึ้น 13% และคอนโด 4.5 ลบ. เพิ่มขึ้น 33%)

Valuation and Recommendation

เราคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่มที่อยู่อาศัย แม้เราจะเห็นว่าแนวโน้มการดำเนินงานยังมีความท้าทายเนื่องจากความไม่สอดคล้องกันระหว่างอุปสงค์และอุปทานในปัจจุบัน แต่เนื่องจากราคาปิดล่าสุดของหันหลายตัวอยู่ที่ -1.0 ถึง -2.0 SDV ของค่าเฉลี่ย PER ย้อนหลัง 5 ปี และอยู่ที่ -2.0 ถึง -3.0 SDV ของค่าเฉลี่ย PBV ย้อนหลัง 5 ปี เรามองว่า downside risk จะมีอยู่อย่างจำกัด เว้นแต่ SET Index จะปรับตัวลงต่อไปอีก นอกจากนี้ DY ที่สูงเกิน 7% หนุน

คำแนะนำของเราปัจจัยสำคัญที่ต้องติองติดตามซึ่งอาจกระตุ้นให้ความต้องการที่อยู่อาศัยฟื้นตัว ได้แก่ การเติบโตของ GDP ที่สูงขึ้น อุดสาหกรรมการท่องเที่ยวที่เติบโต อัดราดอกเบี้ยที่ลดลง และการแข่งขันที่ลดลงจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายย่อย หุ้นเด่นของเรายังคงเป็น SIRI และ AP