ในที่สุดวันนี้เราจะมาแนะนำถึงหนังสือที่สอนเกี่ยวกับการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์จริงๆกันบ้าง หัวใจสำคัญของการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ก็คือกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นจากค่าเช่า ซึ่งจะทำให้เรามีรายได้เข้ามาเป็นประจำทุกเดือนจากการทำงานเพียงครั้งเดียว (Passive Income)การจะซื้ออสังหาฯปล่อยเช่าต้องใช้เงินมาก แถมมีความเสี่ยงที่จะไม่มีคนเช่า แล้วมันจะเป็นการลงทุนที่ดีได้อย่างไร คำตอบก็คือ เราใช้วิธีกู้เพื่อซื้ออสังหาฯปล่อยเช่า เรียกว่า เป็นหนี้รวย เราจะรีไฟแนนซ์ 30 ปีเพื่อลดวงเงินการผ่อนชำระต่อเดือน แม้จะเป็นการขยายเวลาการเป็นหนี้ แต่ไม่น่ากังวล เพราะหากเก็บค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อนชำระธนาคารเท่านี้ก็เป็นใช้ได้ ส่วนทำเลที่จะมีคนเช่ามากน้อยแค่ไหนนั้น เป็นการสิ่งที่เราต้องทำการบ้านอย่างหนักก่อนพิจารณาที่จะไปลงทุน ภายในเล่มมีเกณฑ์การพิจารณาก่อนทำการซื้อเพื่อลงทุนครับหนังสือเล่มนี้เขียนโดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์ (The Money Coach) และอมรเทพ ผันสิน ซึ่งเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตัวจริง พร้อมถ่ายทอดความรู้สำคัญที่เข้าใจง่าย ให้เราพิจารณาเก็บไปคิด วางแผน และลงมือทำได้ทันทีเนื้อหาภายในเล่ม แบ่งเป็น 3 ส่วน ได้แก่ ส่วนของความรู้ ส่วนที่สองเป็นกรณีศึกษา ส่วนสุดท้ายคือแนวคิดและประสบการณ์ง่ายๆจากอมรเทพ ผันสินแนวคิดที่ได้ภายในเล่มในมุมมองของผู้เขียนอย่าใช้ข้ออ้างว่าไม่มีสลิปเงินเดือน แล้วจะกู้มาลงทุนไม่ได้ อย่าเสียเวลาถามเจ้าหน้าที่ว่าไม่มีสลิปเงินเดือนจะกู้ได้ไหม จงหัดถามตัวเองว่าไม่มีสลิปเงินเดือน แต่อยากได้บ้านหลังนี้ต้องทำอย่างไร เช่น ใช้สลิปเงินเดือนของแฟนในการกู้ หรือ เข้าหุ้นกันซื้ออสังหาฯลงทุนกับเพื่อนที่ไว้ใจได้ มีข้อกำหนดระบุไว้ชัดเจน เป็นต้นข้อดีของการปล่อยเช่าลงทุนเพื่อกระแสเงินสด คือ ได้กระแสเงินสดต่อเนื่อง ไม่เสี่ยงต่อสภาพคล่อง ไม่มีข้อจำกัดในการซื้อทรัพย์สิน ลงทุนเพิ่มได้เท่าที่ต้องการ เป็นการลงทุนที่ทำให้นอนหลับฝันดี ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรก็ตามข้อเสียของการปล่อยเช่าลงทุนเพื่อกระแสเงินสด คือ ต้องมีเหตุทะเลาะกับผู้เช่าในบางกรณี เช่น ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าห้องตามกำหนด ทั้งนี้ต้องกำหนดกลยุทธ์เลือกระดับการลงทุน เพื่อกำหนดกลุ่มผู้เช่าและคัดกรองผู้เช่าเป้าหมายและแผนการถามตัวเองว่าต้องการรายได้จากทรัพย์สินเท่าไหร่ต่อเดือน ถึงจะมีอิสรภาพทางการเงินใช้เครื่องมืออสังหาฯ 100 % เพื่อเกษียณเร็วหรือเปล่าลงทุนอสังหาฯประเภทไหน รายได้จากทรัพย์สินแต่ละแห่งเท่าไหร่ ต้องมีกี่แห่งขั้นตอนซื้อทรัพย์สินแต่ละแห่งเป็นอย่างไร ใช้เวลาเท่าไหร่ กี่ปีถึงจะมีอิสรภาพทางการเงินกฎทอง 5 ประการ ลงทุนในพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูง เช่น แหล่งงาน ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าซื้อทรัพย์สินที่มีส่วนลด คือถูกกว่ามูลค่าที่ประเมินทรัพย์สินซื้อเพื่อกระแสเงินสด โดยค่าเช่าต้องมากกว่าค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน รวมถึงค่าผ่อนชำระเงินกู้ธนาคารลงทุนระยะยาว ซื้อและถือไว้ ถือหลักว่าถือต้องได้ตังค์ ขายต้องได้กำไรสำรองเงินสดเผื่อฉุกเฉินอยู่เสมอทำเล ทำเล ทำเลความต้องการเช่าสูงหรือไม่ ดูจากอัตราการว่างของห้องเช่าในพื้นที่ ถ้าห้องเช่าเต็ม ถ้ามีคนออกก็มีคนเช่าใหม่เข้ามาอยู่ตลอด ห้องว่างไม่นานแบบนี้ถือว่ามีความต้องการเช่าสูงอสังหาริมทรัพย์คือธุรกิจอย่างหนึ่ง โดยมือใหม่ควรหาทรัพย์สินลงทุนในพื้นที่ใกล้บ้านก่อน เพราะเราจะเข้าใจกลุ่มลูกค้าว่าเป็นคนกลุ่มไหน โดยพิจารณาว่า.....ทำเลที่เลือกหรือวางแผนจะลงทุน คือพื้นที่ใด จังหวัดใดกลุ่มลูกค้าในพื้นที่นั้นเป็นใคร เป็นคนแบบไหนกลุ่มลูกค้าต้องการห้องเช่า บ้านเช่าแบบไหน อย่างไรอัตราคู่แข่งในทำเลที่สนใจลงทุนมีมากแค่ไหน คู่แข่งรายใดที่โดดเด่นกว่าทรัพย์สินที่เราสนใจ แล้วเขาเด่นกว่าอย่างไร ทั้งความสวยงาม ความสะดวก อายุสิ่งปลูกสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวก อัตราค่าเช่า เป็นต้นพื้นที่ทำเลที่สนใจเป็นตลาดเหมาะกับการเช่าหรือไม่ ห้องว่างในพื้นที่เป็นอย่างไรมือใหม่ที่เริ่มต้นลงทุนอาจพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มือสอง เพราะมีข้อดีอยู่หลายประการ เช่น เป็นพื้นที่ที่พิสูจน์ได้ว่ามีคนนิยมเช่าจริง ง่ายต่อการประเมินความเสี่ยงห้องว่าง บ้านและคอนโดมือหนึ่งส่วนมากมีค่าพรีเมียมทำให้แพงเกินจริง ทรัพย์สินมือสองทำให้เรามีโอกาสต่อรองราคา ยกค่าโอนให้ผู้ขาย ฟรีค่าส่วนกลางคอนโดที่ผู้ขายจ่ายไปแล้ว เป็นต้นอสังหาฯเพื่อการลงทุน จงเลือกแบบที่ลูกค้าชอบและต้องการ เลยทำให้อสังหาฯมีอยู่ไม่กี่แห่งที่เหมาะกับการลงทุน ข้อเสนอของอสังหาฯ 80% จึงมักลงทุนไม่ได้แผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์1.แผนการเข้าซื้อครอบครองทรัพย์สิน คือ สำรวจ คัดเลือกอสังหาฯ ประเมินราคาซื้อ เสนอซื้อ หาเงินทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินนั้นๆ2.แผนการบริหารจัดการทรัพย์สิน คือ การบริหารจัดการทรัพย์สินให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้น หนี้ลดลง รายรับเพิ่ม ควบคุมรายจ่ายได้3.แผนการออก เป็นการถามตัวเองว่าถ้าได้ข้อเสนอซื้อที่น่าสนใจ ขายแล้วจะเอาเงินไปทำอะไร หรือแนวโน้มค่าเช่าตกต่ำจากการแข่งขันสูงจะจัดการอย่างไรวิธีคำนวณหาราคาซื้อที่เหมาะสม หาได้จาก กำไรสุทธิต่อปี หารด้วย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ = ราคาเสนอซื้อ ด้วยวิธีนี้จะทำให้ราคาซื้ออยู่ในมูลค่าที่เหมาะสมกับวงเงินลงทุนของเรา เพราะอัตราผลตอบแทนไม่ควรต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้วิธีประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ประเมินตามราคาตลาด ใช้หลักที่ว่าถ้าทรัพย์สินของเขาขนาดใกล้เคียง พื้นที่ก็ยังอยู่ในทำเลใกล้เคียงกับเรา ถ้าเขาขายเท่าไหร่ เราก็ขายเท่านั้นประเมินตามต้นทุนทดแทน วิธีเป็นการให้ผู้รับเหมาในพื้นที่ช่วยประเมินให้ เพราะตัวทรัพย์สินยังไม่ถูกสร้างประเมินตามความสามารถในการทำกำไร โดยนำกระแสเงินสดหรือกำไร มาคำนวณกลับเป็นราคาซื้อที่เหมาะสม ตามอัตราผลตอบแทนที่ต้องการนี่คือแนวคิดบางส่วนภายในเล่ม เพราะยังมีกรณีศึกษาของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทอีกด้วย ที่ต้องระวังก็คือการกู้ 100% ไม่มีดาวน์นั้น ถ้าไม่รอบคอบพิจารณาให้ดีก่อน ก็จะทำให้ค่างวดในการผ่อนธนาคารสูง เสี่ยงขาดสภาพคล่องได้ นับว่าเป็นดาบสองคมที่ทำให้ใครหลายคนถอดใจ แต่ถ้าเราเข้าใจและเห็นโอกาสที่คุ้มเสี่ยง เราก็จะได้ลู่ทางทำเงินอีกช่องทางหนึ่งที่ช่วยให้เราไปสู่อิสรภาพทางการเงินได้เร็วขึ้น และไม่ต้องฝืนทำงานประจำไปตลอด.....ขอให้ความสำเร็จทางการเงินจงสถิตอยู่กับพวกเราทุกคนครับเครดิตภาพภาพปก โดย Tierra Mallorca จาก Unsplash.comภาพที่ 1 2 และ 3 โดยผู้เขียนภาพที่ 4 โดย user24121185 จาก freepik.comภาพที่ 5 โดย xb100 จาก freepik.comบทความอื่นๆที่น่าสนใจ(รีวิว) หนังสือ MONEY 101 เริ่มต้นนับหนึ่งสู่ชีวิตการเงินอุดมสุขรีวิวหนังสือ กองทุนรวม 101รีวิวหนังสือ เปลี่ยนหนี้เป็นอิสรภาพทางการเงินรีวิวหนังสือ 100 ไอเดีย ปั้นงานเสริม เพื่อเติมเงิน (100 SIDE HUSTLES)ข้อคิดที่ได้จาก MONEY COACH ON STAGE SPECIALอัปเดตข่าวสาร และแหล่งเรียนรู้หลากหลายแบบไม่ตกเทรนด์ บน App TrueID โหลดเลย ฟรี !