ซื้อบ้านวันนี้ = พรุ่งนี้ขาดทุน? "วิกฤตอสังหาฯจีน" กู่ไม่กลับ ส่อดิ่งยาวอีก 2 ปี

หมดยุคซื้อบ้านหวังกำไร ? ซื้อวันนี้ = พรุ่งนี้ขาดทุน? "วิกฤตอสังหาฯจีน" กู่ไม่กลับ ส่อดิ่งยาว

ตลาดบ้านในจีนยังวิกฤต ที่อยู่อาศัยยังขายไม่ออก ราคาก็ดิ่งลงอย่างหนัก นักวิเคราะห์คาดจะฟื้นตัวไม่ง่ายอยากที่คิด แม้ทางการจีนจะงัดมาตรการออกมาอย่างต่อเนื่องแล้วก็ตาม โดยมองว่าราคาน่าจะยังตกหรือดิ่งยาวไปถึงปี 2570 หรืออีก 2 ปี

วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในจีน ยังคงมีมุมมองในเชิงลบออกมาอย่างต่อเนื่อง  ล่าสุดสำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานว่า จอห์น แลม  (John Lam) นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์จีนระดับหัวหน้าของ UBS Group AG ซึ่งเคยมีมุมมองเชิงบวกกับตลาดอสังหาฯของจีนก่อนหน้านี้ ดูเหมือนว่าจะหันมามองในเชิงลบบ้างแล้ว โดยความเห็นล่าสุดของเค้าสอดคล้องกับนักวิเคราะห์ในวอลล์สตรีทรายอื่น ๆ ที่ประเมินว่าวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังต้องใช้เวลาอีกนานกว่าจะฟื้นตัวได้ หลังจากที่วิกฤตนี้ยืดเยื้อมานานถึง 4 ปีแล้ว  

โดยแลมให้สัมภาษณ์ คาดการณ์ว่าราคาบ้านในจีนจะยังคงลดลงต่อไปอย่างน้อยอีก 2 ปี ก่อนที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว หนึ่งในสาเหตุคือ ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากขึ้นเลือกที่จะเช่าบ้านแทนการซื้อบ้าน เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับตัวลดลงต่อเนื่อง ซึ่งเป็นประเด็นที่เขาได้ระบุไว้ในรายงานเมื่อต้นเดือนพฤศจิกายน พร้อมกับกล่าวด้วยว่า คนที่ซื้อบ้านในจีนช่วงสิบปีที่ผ่านมา อาจจะต้องขาดทุนกันทั้งหมด และปรากฎว่าความเห็นเรื่องนี้ได้เปลี่ยนความคาดหวังด้านราคาอสังหาริมทรัพย์ไปโดยสิ้นเชิง

UBS ได้มีการปรับมุมมองเชิงลบต่ออสังหาริมทรัพย์จีน หลังจากที่แลมเคยคาดการณ์ว่า ราคาบ้านอาจทรงตัวได้เร็วสุดในช่วงต้นปี 2569 โดยแรงหนุนจากการฟื้นตัวของเมืองชั้นนำ ซึ่งแลมนั้นยังเป็นที่รู้จักจากการปรับลดอันดับเครดิตของ China Evergrande Group ตั้งแต่ต้นปี 2564 ก่อนที่บริษัทจะผิดนัดชำระหนี้ในอีก 11 เดือนถัดมา รวมถึงการพลิกกลับมาเป็นสายบวกต่อตลาดอสังหาฯ จีนเมื่อปีที่แล้ว

อย่างไรก็ตามธนาคารทั่วโลกยังคงมีมุมมองที่ไม่สดใสนักสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน ซึ่งปัจจุบันได้กลับเข้าสู่ภาวะยอดขายซบเซาอีกครั้งตั้งแต่ไตรมาสสอง สะท้อนชัดเจนจากการปรับลดลงของราคาบ้านในเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ซึ่งดิ่งไปในอัตราที่รุนแรงที่สุดในรอบกว่า 1 ปี  ขณะที่ Fitch Ratings ระบุเมื่อเดือนที่แล้วว่าสถานการณ์อาจเลวร้ายลงอีกในปีหน้า (2569) เพราะยอดขายบ้านใหม่อาจลดลงไปอีกถึง 15% ก่อนที่ตลาดจะเริ่มทรงตัวได้

ซึ่งที่เกิดขึ้นไม่ใช่แค่เพียงโครงการใหม่ บ้านมือหนึ่ง แต่แรงกระแทกไปถึงราคาบ้านมือสองในจีนด้วยเช่นกัน ที่มีการปรับราคาลดลง โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ หลายมหานคร พบว่าราคาดิ่งลงไปมากกว่า 1 ใน 3 จากจุดสูงสุดเดิม ซึ่งแลมได้คาดการณ์ด้วยว่าราคาบ้านมือสองในเมืองชั้นนำของจีนจะลดลงอีกประมาณ 10% ในปี 2569 และอีก 5% ในปี 2570 ยกเว้นเพียงแต่ว่ารัฐบาลของจีนจะอัดฉีดมาตรการกระตุ้นครั้งใหญ่ขึ้นมา

โดยก่อนหน้านี้แลมเคยออกมาประเมินว่าตลาดอสังริมทรัพย์ของจีนกำลังจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวได้แล้ว เพราะมองว่าภาวะ oversupply ของที่อยู่อาศัยเริ่มคลี่คลายลง หลังจากที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ขาดสภาพคล่องได้หยุดซื้อที่ดิน มีรายงานว่าเมื่อปีที่แล้วจำนวนการเริ่มก่อสร้างบ้านลดลงถึง 63% เมื่อเทียบจากปี 2564 ขณะที่ยอดขายบ้านลดลงไปถึง 48% และคาดว่าปีนี้จะยังหดตัวต่อเนื่อง 

แม้พื้นฐานของมุมมองเดิมเหล่านี้จะไม่เปลี่ยนแปลงไป แต่แลมก็ยอมรับว่าคนที่จะซื้อบ้านก็ลังเล และกำลังรอดูทิศทาง เพราะราคาบ้านที่ร่วงลงต่อเนื่องมีผลต่อการตัดสินใจ และราคาที่ดิ่งลงไปแบบนี้ก็ไปสั่นคลอนความเชื่อของคนจีนที่มองว่าการซื้ออสังหาฯ คือ การลงทุนที่ปลอดภัย

นอกจากนี้แลมยังกล่าวด้วยว่าคนจำนวนมากยังเลือกเช่าบ้านแทนการซื้อบ้าน เนื่องจากผลตอบแทนจากค่าเช่า (rental yield) ในเมืองชั้นนำต่ำกว่าดอกเบี้ยจำนองอย่างมาก โดยในเดือนตุลาคม 2568 ผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ยในเมือง Tier-1 อยู่ที่ 1.81% เทียบกับอัตราดอกเบี้ยจำนองเฉลี่ยทั่วประเทศที่ 3.07%

แลมยังระบุว่าราคาค่าเช่าอาจเป็นสัญญาณบ่งชี้อุปสงค์–อุปทานในตลาดอสังหาฯ ก่อนใคร เพราะเป็นตัวเลขที่ไม่อยู่ภายใต้การแทรกแซงของรัฐบาล และคาดว่าเมื่อค่าเช่าเริ่มทรงตัว ราคาบ้านก็น่าจะหยุดการปรับตัวลดลงตามมา

วิกฤตอสังหาฯ จีน ยืดเยื้อลากยาวเข้าสู่ปีที่ 4 ปี กระทบและสั่นคลอนเศรษฐกิจทั้งประเทศ

ตลาดอสังหาฯ จีนเคยเป็นกำลังสำคัญเป็นแรงหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่วันนี้่ผ่านมาถึง 4 ปี แล้วที่เกิดวิกฤตครั้งใหญ่ขึ้น

"วิกฤต Evergrande" การล้มละลายรายใหญ่ที่สุดในวิกฤตอสังหาริมทรัพย์จีน แรงฉุดเศรษฐกิจที่สำคัญ ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯจำนวนมากเข้าสู่ภาวะเสี่ยงผิดนัดชำระหนี้ บริษัทก่อตั้งในปี 1996 ขยายตัวรวดเร็วด้วยการพึ่งพาหนี้มาโดยตลอด จนกลายเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มีหนี้มากที่สุดในจีน โดย ณ สิ้นปี 2564 หนี้สินรวมสูงถึง 3.60 แสนล้านดอลลาร์ 

และหลังจากที่ถูกระงับการซื้อขายมานาน Evergrande ได้ถูกเพิกถอนจากตลาดหุ้นฮ่องกงอย่างเป็นทางการเมื่อ 25 ส.ค. 2567 ทำให้หุ้นไร้ค่าแทบทั้งหมด ถือเป็นอีกจุดต่ำสุดของภาคอสังหาฯ จีน

ก่อนจะมาถึงจุดต่ำสุด จุดที่สูงที่สุดมาได้อย่างไร  เริ่มจากปี 1998 จีนเปิดเสรีตลาดที่อยู่อาศัย หลังเคยจำกัดการซื้อขายมายาวนาน และภายในไม่กี่สิบปี  ประชากรเมืองเพิ่มขึ้น 480 ล้านคน สร้างดีมานด์มหาศาลให้ภาคก่อสร้าง

โดยเฉพาะชนชั้นกลางใหม่ที่ต่างพากันเทเงินเข้าสู่ภาคอสังหาฯ เพราะมองว่าเป็นสินทรัพย์ที่มั่นคง จนผลักดันทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 6 เท่าในรอบ 15 ปี จนภาคอสังหาฯ มีสัดส่วนถึงหนึ่งในสี่ของ GDP และมากถึง 80% ของความมั่งคั่งครัวเรือน มูลค่ารวมของตลาดอยู่ที่ 52 ล้านล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นตัวเลขที่มหาศาลมากกว่าอสังหาฯ สหรัฐถึง 2 เท่า

อย่างไรก็ตามความเฟื่องฟูนี้ขับเคลื่อนด้วยหนี้ เพราะผู้พัฒนาขายบ้านล่วงหน้าและกู้เงินจากนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น  ราคาบ้านพุ่งสูงจนเกินกำลังซื้อในหลายเมือง เช่น เซินเจิ้นแพงกว่า ลอนดอน หรือ นิวยอร์ก เมื่อเทียบรายได้

จากนั้นในช่วงปี 2563 รัฐบาลเริ่มกังวลฟองสบู่และความเหลื่อมล้ำ จึงออกกฎสามเส้นแดง จำกัดสัดส่วนหนี้และเงินสด ส่งผลทำให้ผู้พัฒนาหลายรายขาดสภาพคล่องหนัก และยิ่งแย่ซ้ำเติมลงไปอีกจากโรคระบาดโควิด 19 ที่ทำให้ไซต์ก่อสร้างหยุดชะงักไป

กระทั่งในปี 2564 Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ จุดประกายวิกฤตอสังหาฯ ตามมาด้วยอีกหลายบริษัทที่ล้มตามกันมา หลังจากนั้นราคาบ้านลดลงต่อเนื่อง ลากยาวมาถึงปี 2567 ปีที่แล้ว ราคาทรุดแรงที่สุดในรอบ 9 ปี มีอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จแต่ขายไม่ออกกว่า 400 ล้านตารางเมตร ขณะเดียวกันหนี้ครัวเรือนแตะระดับสูงสุด 145% ของรายได้ครัวเรือนต่อปี ทำให้เจ้าของบ้านจำนวนมากเริ่มผิดนัดชำระหนี้จำนอง และถูกบังคับขายทรัพย์สินในราคาต่ำ ก็ยิ่งทำให้ราคาตลาดร่วงลงไปอย่างหนัก นอกจากนี้ศาลฮ่องกงออกคำสั่งล้มละลายผู้พัฒนาอสังหาฯ จีนไปแล้วอย่างน้อย 8 รายตั้งแต่ปี 2564