ทริสจัดอันดับหุ้นกู้ใหม่ AP วงเงิน 3.5 พันลบ. ที่ระดับ “A”

#ทันหุ้น - ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 3.5 พันล้านบาทและไถ่ถอนภายใน 5 ปีของ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “A” โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระหนี้และ/หรือเพื่อใช้ขยายธุรกิจ ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งก็คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ “A” พร้อมแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” ด้วยเช่นกัน

อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัททั้งในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักอย่างดีและการมีสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง ภาระหนี้ที่อยู่ในระดับปานกลาง และสภาพคล่องที่เพียงพอของบริษัทด้วย โดยที่การพิจารณาอันดับเครดิตยังครอบคลุมถึงผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้ยังคงส่งผลกระทบทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง รวมทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมจะช่วยสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำถึงปานกลางได้บ้างในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

ภายใต้ประมาณการพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 3.6-3.7 หมื่นล้านบาทในปี 2568 ซึ่งใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 4.0 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2569-2570 โดยประมาณการดังกล่าวอยู่บนพื้นฐานการคาดการณ์ว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ (รวมโครงการร่วมทุน) คิดเป็นมูลค่าประมาณ 5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2568-2570 ทริสเรทติ้งประมาณการว่า EBITDA ต่อปีของบริษัทจะอยู่ในช่วง 7.0-7.8 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็น EBITDA Margin ที่ประมาณ 19%-20% ในช่วงเวลาเดียวกัน

รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 อยู่ที่จำนวน 2.7 หมื่นล้านบาทซึ่งคิดเป็นประมาณ 74% ของรายได้เต็มปีที่ประมาณการโดยทริสเรทติ้ง อย่างไรก็ตาม EBITDA ของบริษัทในช่วงเวลาดังกล่าวอยู่ที่ 66% ของเป้าหมายเต็มปีโดยมี EBITDA Margin อยู่ที่ 17% ซึ่งต่ำกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้เล็กน้อยเนื่องจากการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานเต็มปีของบริษัทคาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นและสอดคล้องกับประมาณการของทริสเรทติ้งโดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้ที่จำนวน 3.4 หมื่นล้านบาท (รวมยอดขายจากโครงการภายใต้กิจการร่วมทุน) ณ เดือนกันยายน 2568 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าบริษัทจะส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้าจากยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ที่ประมาณ 40%-50% ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2568

ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ในระดับปานกลางภายหลังจากช่วงที่บริษัทเร่งเปิดตัวโครงการใหม่และมีการซื้อที่ดินจำนวนมากในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 44% ณ เดือนกันยายน 2568 ไม่เปลี่ยนแปลงไปจากปี 2567 อันเนื่องมาจากการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือที่มีประสิทธิภาพ อย่างไรก็ตาม ภาระดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้นก็ส่งผลกระทบต่อตัวชี้วัดด้านเครดิตซึ่งส่งผลให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทต่ำกว่าระดับเกณฑ์ของทริสเรทติ้งซึ่งอยู่ที่ 20% ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นในปี 2569 จะช่วยสนับสนุนให้ความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทกลับมาอยู่ในเกณฑ์ที่สอดคล้องกับเป้าหมายของทริสเรทติ้งได้อีกครั้ง

ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2568 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 1.7 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้จากธนาคารอีกจำนวน 1.94 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 5.0-5.5 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีประมาณ 7.5 พันล้านบาทและที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายรวมอีกประมาณ 1.25 หมื่นล้านบาทซึ่งบริษัทสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเพิ่มเติมได้ในกรณีจำเป็นอีกด้วย

ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวนทั้งสิ้น 1.04 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 5 พันล้านบาทและเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 4.6 พันล้านบาท โดยส่วนที่เหลือเป็นเงินกู้โครงการและหนี้สินตามสัญญาเช่า ทั้งนี้ โดยทั่วไปแล้ว หุ้นกู้ของบริษัทที่ครบกำหนดจะได้รับการรีไฟแนนซ์ผ่านการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ในขณะที่เงินกู้ยืมระยะสั้นส่วนใหญ่นั้นจะใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินซึ่งคาดว่าจะเปลี่ยนเป็นเงินกู้โครงการต่อไป

เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมและหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า โดยบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนกันยายน 2568 อยู่ที่ระดับ 0.7 เท่า ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทน่าจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

ณ เดือนกันยายน 2568 หนี้สินรวมของบริษัทซึ่งไม่นับรวมหนี้สินตามสัญญาเช่ามีจำนวน 3.3 หมื่นล้านบาท โดยในจำนวนนี้ 6.3 พันล้านบาทถือเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนซึ่งประกอบด้วยหนี้เงินกู้ที่มีหลักประกันของบริษัทและหนี้เงินกู้ทั้งหมดที่ดำเนินการโดยบริษัทย่อยต่าง ๆ ทำให้อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 19%

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งทั้งในตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบและคอนโดมิเนียมได้อย่างต่อเนื่อง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับที่สอดคล้องกับเป้าหมายของทริสเรทติ้งโดยมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในช่วง 40%-45% ในระหว่างปี 2569-2570 และสามารถปรับปรุงอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้ดีขึ้นจนมาอยู่ที่ระดับประมาณ 20% ได้ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

การปรับเพิ่มอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจเกิดขึ้นได้หากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจนทำให้บริษัทมี EBITDA เกินกว่า 1 หมื่นล้านบาทและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับเกินกว่า 40% อย่างต่อเนื่อง ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบันจนเป็นผลทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นจนอยู่ในระดับที่เกินกว่า 45% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงต่ำกว่า 20% เป็นเวลาที่ต่อเนื่อง

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 29 ธันวาคม 2568

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 7 พฤศจิกายน 2568

- เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 26 ธันวาคม 2567

- การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 12 มกราคม 2566

บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP)