CGSI วิเคราะห์หุ้นเด่นอสังหาฯ Q3/67 คาดกำไรอ่อนตัว Q4/67 ดีขึ้น

#ทันหุ้น - ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่าได้ประมาณการบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 10 แห่งที่ทำการศึกษา ได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ANAN, ORI และ SC โดยคาดว่าจะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติรวม 7.03 พันล้านบาท ในไตรมาส 3/67 เพิ่มขึ้น 9.1% qoq แต่ลดลง 3.0% yoy กำไรที่คาดเติบโต qoq เพราะรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมและส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุน (JV) เพิ่มขึ้น ส่วนกำไรที่ลดลง yoy น่าจะมีสาเหตุจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ และ GPM จากการขาย อสังหาฯที่ลดลง รวมถึง SG&A ที่สูงขึ้น

ทั้งนี้ ประมาณการว่าในไตรมาส 3/67 รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยแนวราบจะลดลง 1.1% qoq และ 2.4% yoy เป็น 3.338 หมื่นล้านบาท เพราะยอด presales อ่อนตัวลง ขณะที่รายได้จากการขายคอนโดมิเนียม น่าจะเพิ่มขึ้น 21.5% qoq และ 4.4% yoy เป็น 1.35 หมื่นล้านบาท เนื่องจากผู้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ backlog และขายสต็อกพร้อมอยู่ (RTM) ได้เพิ่มขึ้น เชื่อว่าอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) เฉลี่ยจากการขายอสังหาฯ จะลดลงมาที่ 30.7% ในไตรมาส 3/67 จาก 31.0% และ 31.1% ในไตรมาส 3/66 และไตรมาส 2/67 ตามลำดับ ซึ่งเป็นผลจากการจัดโปรโมชั่นและให้ส่วนลดราคาเพิ่มเพื่อกระตุ้นยอดโอน โดยคาดว่า AP, PSH, SPALI, ANAN และ SC จะมีกำไรปกติในไตรมาส 3/67 เติบโต qoq และ  SPALI น่าจะ outperform คู่แข่งด้วยอัตราการเติบโต 17% qoq และ 57.1% yoy

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่ากลุ่มอสังหาฯ น่าจะมีกำไรปกติลดลง 18.4% yoy เป็น 1.878 หมื่นล้านบาทในงวด 9 เดือนแรกของปีนี้ หรือคิดเป็น 63.7% ของ ประมาณการในปี 67 โดยคาดว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาฯ จะลดลง 3% yoy เป็น 1.32 แสนล้านบาท เพราะผลกระทบจากอุปสงค์ที่อ่อนตัว, อัตราดอกเบี้ยสูง, การปฏิเสธให้สินเชื่อเพิ่มขึ้น และการที่ลูกค้าบางรายชะลอการตัดสินใจซื้อ ส่วน GPM เฉลี่ยจากการขายอสังหาฯน่าจะลดลงมาอยู่ที่ 31.4% เทียบกับ 32.4% งวด 9 เดือนของปี 66

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่ากำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาฯจะดีขึ้นในไตรมาส 4/67 จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ backlog เพิ่มขึ้น, presales ที่อยู่อาศัยแนวราบ และการขายสต็อก RTM ก่อนที่มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เหลือ 0.01% จะครบกำหนดวันที่ 31 ธ.ค.67 ขณะเดียวกันคาดว่าไตรมาส 4/67 จะเป็นไตรมาสที่ AP, LH, PSH, SPALI, SIRI, ORI, และ SC ทำกำไรสูงสุดในปีนี้ และคาดกลุ่มอสังหาฯจะมีกำไรปกติต่อหุ้นลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สองอีก -4.9% yoy ในปีนี้

ยังแนะนำคงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) กลุ่มอสังหาฯ เพราะมองว่ายอด presales และกำไรปกติปีนี้มีแนวโน้มชะลอตัว แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 6.7-7.2% ในปี 67-68 ยังน่าสนใจ ปัจจุบันกลุ่มอสังหาฯ ประเมินมูลค่าอยู่ที่ P/E 7.4 เท่าในปี 68  หรือ-1.5SD ของ P/E ล่วงหน้าเฉลี่ยย้อนหลัง ส่วนหุ้น Top pick ได้แก่ AP, SIRI และ SPALI โดยชอบ SIRI เพราะธุรกิจอสังหาฯ outperform คู่แข่งและอัตราผลตอบแทนสูง ขณะที่ชอบ AP และ SPALI เพราะกำไรสุทธิมีแนวโน้มเติบโตแข็งแกร่งช่วงครึ่งหลังปีนี้ และการประเมินมูลค่าน่าสนใจ

อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯ จะมี downside risk จากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจมหภาคและการปรับลดดอกเบี้ยช้ากว่าคาด ส่วน upside risk จะมาจากการผ่อนคลาย LTV และการขยายเวลาสัญญาเช่าที่ดิน (leasehold) เป็น 99 ปี