คาดเงินเฟ้อสหรัฐใกล้จุดพีค ชวนสายเวลธ์เก็บกองอสังหา

นายยุทธพล ชุลีคร ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์ ยูโอบี (ประเทศไทย) จำกัด หรือ บลจ.ยูโอบี คาดว่าเงินเฟ้อของสหรัฐจะยืนอยู่ระดับสูงไปอีกราว 1 ปี แต่จุดพีคของเงินเฟ้อสหรัฐคาดว่าจะเกิดขึ้นช่วงไตรมาส 2 และ 3 ของปีนี้ ซึ่งหลังจากพ้นช่วงเวลาดังกล่าวเงินเฟ้อสหรัฐค่อยๆปรับตัวลง แต่ก็ยังคงอยู่ในระดับสูงต่อ เนื่องจากมีปัจจัยกดดันทั้งเรื่องพลังงาน ซัพพลายช็อก รวมถึงการปรับเพิ่มค่าแรงเพื่อดึงแรงงานเข้าระบบ ก็หนุนให้สินค้าอุปโภค บริโภคปรับเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม คาดว่า เงินเฟ้อสหรัฐจะปรับสู่ระดับ 2-3% ได้ในปี 2566

คาดดบ.จบที่ 3% ปีนี้

โดยเมื่อวันที่ 11 พ.ค. 65 สหรัฐรายงานตัวเลขเงินเฟ้อเดือน เม.ย.65 อยู่ที่8.3% และอัตราเงินเฟ้อพื้นฐาน (ไม่รวมอาหารและน้ำมัน) อยู่ที่6.2% ซึ่ง นายยุทธพล เชื่อว่า ธนาคารกลางสหรัฐ (FED) มีแนวโน้มจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.50% ราว 3 ครั้ง จากนั้นจะเป็น 0.25% โดยสิ้นปีนี้ อัตราดอกเบี้ยสหรัฐจะจบที่ระดับ 3% ดังนั้นแนวโน้มการลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยง อย่างหุ้นจะมีความผันผวนสูง เช่นเดียวกับตลาดตราสารหนี้ที่นักลงทุนกังวงเรื่องอัตราดอกเบี้ย

มุมมองที่เกิดขึ้น บลจ. ยูโอบี เล็งเห็นโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาฯที่อยู่นอกตลาดหุ้น ซึ่งจะมีความผันผวนที่น้อยกว่า อสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาด โดย บลจ.ยูโอบีเห็นแนวโน้มของตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวหลังจากหลายประเทศทั่วโลกเริ่มเปิดเมือง เปิดประเทศ เลือกปรับตัวที่จะอยู่ได้กับโควิด-19 แต่ทั้งนี้ก็ต้องเลือกประเภทของอสังหาฯ รวมถึงทำเลที่ดี

นายยุทธพล กล่าวต่อไปว่า ตลาดอสังหาฯมีสัญญาณฟื้นตัวหลังซบเซามานานช่วงโควิด และมีความน่าสนใจในภาวะที่สินทรัพย์เสี่ยงมีความผันผวนสูง ซึ่งจะเห็นได้จากการปรับฐานแรงของตลาดหุ้นทั่วโลก ไม่เว้นแม้แต่คริปโตที่ร่วงลงหนนัก ขณะที่เทียบตราสารหนี้ การลงทุนในอสังหาฯ ก็น่าสนใจกว่า ด้วยการสร้างกระแสเงินสดให้อย่างสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่า และยังมีส่วนต่างจาก Capital Gain หรือ ผลกำไรจากส่วนต่างของราคาสินทรัพย์

“เรามองว่า ช่วงเวลานี้ อสังหาเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการเสริมพอร์ตแกร่ง ลดความผันผวนของผลตอบแทนจากพอร์ตรวมของนักลงทุน แต่ต้องเลือกประเภทอสังหาฯได้ถูกที่ ถูกเวลา เช่น ทำเลดี มีรายได้จากค่าเช่าสม่ำเสมอ สามารถปรับราคาได้ตามเงินเฟ้อ เป็นอสังหาฯที่มีดีมานด์สูงอย่างคลังสินค้า โลจิสติกส์ ที่โตไปกับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ เป็นต้น ซึ่งปัจจุบัน อสังหาฯบางประเภทได้ลงไปจุดต่ำสุดแล้ว นั้นหมายถึงเป็นโอกาส และจังหวะดีที่จะเริ่มเข้าไปเก็บ”

คาดผลตอบแทน5-6%ต่อปี

ทั้งนี้การลงทุนในกองทุนิอสังหาริมทรัพย์อาจต้องใช้เวลาการถือ 3-5 ปี จึงจะเห็นผลตอบแทนที่เป็นเนื้อหนัง โดยการลงทุนในภาวะตลาดผันผวนสูงเช่นปัจจุบัน นายยุทธพล กล่าวว่า เพิ่มกองทุนอสังหาฯเข้าไปราว 30%ก็สามารถช่วยให้พอร์ตผันผวนน้อยลงได้ ซึ่ง กองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียลเอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย (UGREF-UI)เป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายพอรืตลงทุน โดยผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับต่อปีเฉลี่ยที่ 5-6% ต่อปี

UGREFสายเวลธ์ต้องมา

นางสาวรัชดา ตั้งหะรัฐ กรรมการผู้จัดการอาวุโส สายพัฒนาธุรกิจ บลจ. ยูโอบี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า บลจ.ยูโอบี จึงแนะนำเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก เพื่อโอกาสรับผลตอบแทนในภาวะตลาดปัจจุบัน โดยทาง บลจ. ได้เปิดตัว “กองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียลเอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย (UGREF-UI)” กองทุนแรกในไทยที่เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงทั่วโลก และกระจายไปยังอสังหาริมทรัพย์ในหลากหลายรูปแบบ เพื่อโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว

UGREF-UI ลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุน UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global (GREFS) ( I-96 EUR ACC) (กองทุนหลัก) มุ่งบริหารจัดการแบบเชิงรุก เน้นอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา แคนาดา ยุโรป ญี่ปุ่นและเอเชีย ปัจจุบันครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายผ่านการลงทุนใน 54 กองทุนทั่วโลก ซึ่งกองทุนเหล่านี้จะไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงกว่า 8,120 โครงการ และรายได้จากผู้เช่าที่มีคุณภาพกว่า 36,099 ราย (ที่มา : UBS Asset Management, ณ 31 ธ.ค. 2021)

กองทุนหลักลงทุนกระจายครอบคลุมในอสังหาฯหลายรูปแบบธุรกิจ ได้แก่ กลุ่มโรงงาน (Industrial) ที่มีโอกาสสร้างอัตราผลตอบแทน (yield) ที่สูงกว่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาด ทำให้มีความน่าสนใจในการลงทุน กลุ่มอาคารสำนักงานที่เน้นลงทุนในเมืองที่มีอัตราการปล่อยเช่าสูงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ดี

กลุ่ม Retail โดยเน้นลงทุนในอพาร์ตเมนท์, บ้านพักคนชรา และหอพักนักศึกษา ที่มีคุณภาพและอยู่ในทำเลที่ดี และ กลุ่มที่อยู่อาศัย (Residential) ลงทุนในอสังหาเชิงพาณิชย์ที่มีคุณภาพสูง และอยู่ในทำเลที่มีโอกาสเติบโตสูง มีโอกาสเติบโตตามโครงสร้างเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป

IPO 12-23 พ.ค.นี้

สำหรับ UGREF-UI พร้อมเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรก 12-23 พฤษภาคม 2022 นี้ เหมาะสำหรับผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษที่เป็นไปตามเกณฑ์ มูลค่าขั้นต่ำการซื้อ 500,000 บาท 

กองทุนไม่ได้มีสภาพคล่องสูงเหมือนกองทุนรวมทั่วไป โดยบริษัทได้กำหนดวันขายคืนหน่วยลงทุนเป็นวันทำการสุดท้ายของเดือน เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาการรับคำสั่งขายคืนหน่วยลงทุนของกองทุนหลัก ทั้งนี้ ผู้ถือหน่วยลงทุนจะต้องส่งคาสั่งขายคืนหน่วยลงทุนล่วงหน้าอย่างน้อย 35วัน

นางสาวรัชดา กล่าวทิ้งท้ายว่า ภาวะเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมาได้ฟื้นตัวจากการแพร่ระบาดของ Covid-19  แล้ว ซึ่งส่งผลดีต่อการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจด้านโลจิสติกส์และคลังสินค้า 

รวมถึงแนวโน้มการปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ (Multi Family) ในหลายภูมิภาคกำลังเติบโตได้ดี รวมไปถึงการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุที่กำลังเป็นเมกะเทรนด์ในทั่วโลก ส่งผลให้เกิดความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ (Senior House) เพิ่มขึ้น ปัจจัยดังกล่าวส่งผลบวกต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกที่มีคุณภาพ

"และเรายังมองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงให้อัตราผลตอบแทนที่ดี มี Yield Spread (ส่วนต่างอัตราผลตอบแทน) สูงกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ และมีค่าความสัมพันธ์กับสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่ค่อนข้างต่ำ รวมถึงเป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดจากการรับรู้รายได้จากค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่องในระยะยาว"