เชื่อว่าหลายคนมีความคิดจะสร้างบ้านด้วยเงินเก็บของตัวเองสักครั้ง หรือซ่อมแซมปรับปรุงบ้านสักหน ก็ต้องหาผู้รับเหมาทำงานตามที่เราต้องการ แต่เราก็มักเจอผู้รับเหมาคดโกง หักเหลี่ยม โดยที่เราจับไม่ได้ไล่ไม่ทัน เพราะการสร้างบ้านของคนเราไม่ใช่ว่าจะทำกันบ่อยๆ นี่จึงเป็นที่มาของหนังสือเล่มนี้ รู้ทันผู้รับเหมาโดย อ.นพ มหิษานนท์ จะถ่ายทอดสิ่งที่ผู้รับเหมาคิดและมักจะมีปัญหาขึ้น การจะแก้ไขด้วยการฟ้องร้องขึ้นศาลว่าด้วยข้อกฎหมาย เราก็ต้องทำทุกอย่างด้วยความรอบคอบ เพื่อดักช่องโหว่มิให้การผิดสัญญาเกิดขึ้นได้ ความรู้ความประทับใจในมุมมองของครีเอเตอร์ ได้เรียนรู้ว่าการเลือกผู้รับเหมามาสร้างบ้านจำเป็นต้องพิจารณาผู้รับเหมาที่มีฐานะเป็น “นิติบุคคล” เพราะการเป็นนิติบุคคลนั้น ย่อมมีกิจการ มีหุ้นส่วนที่เราสามารถฟ้องร้องเอามาชดใช้ได้ ได้เรียนรู้ว่าหากไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ในการจ้างผู้รับเหมาที่เป็นบุคคลธรรมดา ก็จำเป็นต้องเลือกผู้รับเหมาที่สามารถหาผู้ค้ำประกันได้ โดยอนุโลมเพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้รับเหมาทิ้งงานไป หรือหากทิ้งงาน ก็ยังมีผู้ค้ำประกันไว้พอได้อุ่นใจ ได้เรียนรู้ว่าการทำข้อตกลงเป็นเอกสารนี้ ย่อมเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้รับเหมาบิดพลิ้ว เช่น ขอค่าวัสดุเพิ่ม ขอค่าแรงเพิ่ม เป็นต้น ยกเว้นในกรณีที่ค่าวัสดุขึ้นราคาจริงๆ ซึ่งในส่วนนี้เราก็สามารถตรวจสอบได้ไม่ยาก อีกทั้งยังช่วยให้ผู้รับเหมาเอาใจใส่งานก่อสร้างอีกด้วย เนื่องจากหากปล่อยช่างฝีมือในสังกัดลุยใช้วัสดุอย่างไม่บันยะบันยังแล้ว ผู้ที่เสียหายย่อมเป็นผู้รับเหมาเอง และผู้รับเหมายังไม่สามารถขอเพิ่มค่าวัสดุหรือค่าแรงเมื่องบบานปลายอีกด้วย นอกจากการจดบันทึกรายการค่าวัสดุและค่าแรงไว้เป็นหลักฐานแล้ว เราต้องให้ผู้รับเหมาลงลายมือชื่อให้เรียบร้อย และหาพยานไม่ต่ำกว่า 2 คน เป็นผู้ยืนยันในข้อตกลงระหว่างเราและผู้รับเหมานี้ ได้เรียนรู้ว่าห้ามจ่ายค่ามัดจำ หรือค่าจ้างล่วงหน้ากับผู้รับเหมา เพราะผู้รับเหมาอาจนำเงินไปใช้ในเรื่องที่ไม่เกี่ยวกับงานได้ หากผู้รับเหมาละทิ้งงานโดยไม่มีเหตุอันสมควร ติดต่อกันเกิน 30 วัน ผู้ว่าจ้าง (เรา) ย่อมถือเป็นเหตุในการบอกเลิกสัญญาว่าจ้างได้ ซึ่งจะต้องมีการคืนเงินมัดจำหรือค่าจ้างล่วงหน้า ดังนั้นผู้รับเหมาหัวใสจะคิดคำนวณอยู่ในใจแล้วว่า“เขามีโอกาสหมุนเงินอีก 30 วัน” ซึ่งวันที่ 30 ผู้รับเหมาก็อาจจะค่อยเริ่มดำเนินการก็ได้ ได้เรียนรู้ว่างวดงานที่ 2 ช่างผู้รับเหมาจะต้องวางผัง ขุดหลุม และตอกเสาเข็ม ซึ่งโดยมากผู้รับเหมามักขอให้เราจ่ายเงินค่าจ้างงวดงานนี้ก่อน โดยที่ยังตอกเสาเข็มไม่เสร็จ ด้วยเหตุผลทั้งปวง ทั้งๆ ที่มีเพียงแต่ปักผังหรือขุดหลุมเท่านั้น ขอแนะนำว่าอย่าใจอ่อนเด็ดขาด ได้เรียนรู้ว่างวดงานที่ 3 งานฐานราก งานตอม่อ งานคานคอดิน และงานเสาชั้นล่างเสร็จสมบูรณ์แล้ว งวดงานนี้ไม่ค่อยจะมีปัญหา เพราะผลงานจะเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น หากสัญญาไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์สังเกตเห็นได้ง่าย อีกทั้งการดำเนินการดังกล่าวจะต้องมีแรงงานในการเข้าประจำที่ในงานที่รับผิดชอบมากมาย ได้เรียนรู้ว่างวดงานที่ 4 ช่างผู้รับเหมาจะต้องหล่อคานชั้นสอง งานเสาชั้นสอง งานพื้นชั้นล่าง และงานพื้นชั้นบนเสร็จสมบูรณ์แล้ว โดยมากจะต้องหล่อเสาและเทคานชั้น 2 ให้เรียบร้อยก่อน จึงจะวางพื้นไม้หรือพื้นซีเมนต์ได้ แต่บางครั้งผู้รับเหมาอาจทำเพียงแค่หล่อเสาและเทคานชั้น 2 แล้วข้ามขั้นตอนไปขึ้นโครงหลังคาเลย แล้วอ้างกับเราจะมุงหลังคาตอนใกล้หน้าฝน เพราะถ้ามีหลังคาจุดใดจุดหนึ่งรั่วซึมจะได้แก้ไขได้เลย แล้วขอให้คุณชำระค่างวดงานที่ 6 บางส่วน ซึ่งเป็นขั้นตอนของการมุงหลังคาด้วย แต่ควรคำนึงด้วยว่าโดยมากฤดูกาลเมืองไทยในปัจจุบันไม่ค่อยจะต้องตามฤดูกาลสักเท่าไหร่ ฝนคิดจะตกก็ตก หรือไม่ก็ตัดปัญหาโดยการให้ช่างผู้รับเหมาปฏิบัติตามบันทึกการแบ่งงวดงานเป็นการดีกว่า เพราะผู้รับเหมาก็ต้องรับผิดชอบในความชำรุดบกพร่องภายหลังจากการส่งมอบบ้านแล้วเป็นระยะเวลาถึง 1 ปี ซึ่งเมื่อหน้าฝนจริงๆ ก็จะได้รู้กัน ได้เรียนรู้ว่างวดงานที่ 5 งานคานหลังคา งานโครงหลังคา งานก่อผนังอิฐ 50% งานติดตั้งวงกบประตู และวงกบหน้าต่างเสร็จสมบูรณ์แล้ว ในงวดงานนี้ ผู้รับเหมาอาจแสดงมายากล เช่น งานก่อผนังอิฐ 50% นั้น แค่ชั้นล่าง กล่าวคือหาก 50% จริง ผนังอิฐชั้นล่างหมดต้องเสร็จ ไม่ใช่ว่าก่อผนังชั้นล่างได้แค่ครึ่งเดียวแล้วมาบอกว่า 50% เช่นนั้น เราอาจต้อง ไม่จ่ายค่างวดงานที่ 5 นี้ หากผนังอิฐชั้นล่างยังไม่แล้วเสร็จ ได้เรียนรู้ว่างวดงานที่ 6 งานมุงหลังคา งานฉาบปูนทั้งภายนอกและภายใน ติดตั้งบ่อเกรอะ ติดตั้งบ่อซึม งานก่อผนังอิฐเสร็จ 100% งานมุงหลังคาทั้งหมดรวมถึงหลังคารอบด้านเสร็จสมบูรณ์แล้ว หากแปลนบ้านมีหลังคาทางเดินรอบบ้าน หรือหลังคาเทอเรสต่างๆ ทั้งชั้นบนและชั้นล่าง ผู้รับเหมาจะต้องมุงหลังคาในส่วนนั้นให้เสร็จเรียบร้อยสมบูรณ์ นอกจากงานก่ออิฐผนังจะต้องเสร็จทั้งหมดทั้งชั้นบน ชั้นลาง และภายในตัวบ้าน เช่น กั้นห้องต่างๆ ห้องน้ำห้องส้วมตามแต่แบบแปลนแล้ว การติดตั้งบ่อเกรอะและบ่อซึม ต้องเพิ่มความสนใจมากสักหน่อย เพราะบางครั้งผู้รับเหมาอาจประหยัดท่อ หรือช่างของผู้รับเหมาอาจขี้เกียจ หรือไม่มีความชำนาญในการขุดบ่อน้ำทิ้ง หรือบ่อเก็บสิ่งปฏิกูล เช่น ในกรณีที่ช่างขุดบ่อเกรอะและบ่อซึมใกล้กัน เช่นนี้ ภายภาคหน้าเราอาจจะต้องสูบส้วมเดือนละครั้งก็ได้ เพราะน้ำจากบ่อเกรอะเกิดไหลซึมเข้าไปบ่อส้วมนั่นเอง ได้เรียนรู้ว่างวดงานที่ 7 งานติดตั้งบานประตูและบานหน้าต่าง งานติดตั้งฝ้าเพดานทั้งภายนอกภายในทั้งหมด งานติดตั้งวัสดุพื้นผิว งานติดตั้งสุขภัณฑ์ งานติดตั้งระบบไฟฟ้าและงานประปาทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์แล้ว ในงวดงานนี้ คุณจำเป็นต้องหาเวลาตรวจสอบนานพอสมควร ไม่ต้องห่วงว่าจะใช้เวลานาน เพราะในสัญญาระบุว่าเราจะต้องจ่ายค่างวดในแต่ละงานไม่เกิน 7 วัน ดังนั้นเราอาจจ้างช่างอื่นๆมาช่วยกันตรวจสอบ เพราะงานติดตั้งบานประตู หน้าต่าง ฝ้าเพดาน และระบบประปา ละเอียดอ่อน และมักเจอข้อบกพร่องหลายจุดมาก อย่าตรวจแบบลวกๆ แล้วจ่ายเงินให้ผู้รับเหมาเด็ดขาด!!! เป็นไปได้ยากที่จะผ่าน ได้เรียนรู้ว่างวดงานที่ 8 งานติดตั้งดวงโคม งานทาสี งานเก็บส่วนที่เหลือทั้งหมด งานเก็บเศษวัสดุต่างๆ รวมถึงงานที่ผู้ว่าจ้างให้แก้ไขที่มิได้นอกเหนือจากสัญญาทั้งหมดด้วย ขอให้เราตรวจรับงานโดยใช้สติ อย่าทำด้วยความประมาทเป็นอันขาด ขอให้คิดเสมอว่า แม้สัญญาจะระบุไว้ให้ผู้รับเหมารับผิดชอบในความชำรุดบกพร่องต่างๆ ภายใน 1 ปีก็ตาม เราอาจจะต้องนั่งปวดหัวกับข้ออ้างของผู้รับเหมา เช่น“ช่างไม่ว่างเลยครับช่วงนี้ พอดีมีงานด่วนเข้ามาเดี๋ยวผมจะโดนปรับ หรือไม่ก็โทรไม่รับสาย ตามตัวไม่เจอเลย” ได้เรียนรู้ว่าหากพบข้อบกพร่องนั้นแล้ว แต่ไม่ยอมบอกให้แก้ไขเดี๋ยวนั้น หรือรับมอบงานที่ยังมีความชำรุดบกพร่องที่ยังไม่ได้มีการแก้ไขนั้นจากผู้รับเหมาแล้วกฎหมายจะถือว่า“ผู้ว่าจ้างยอมรับมอบงานที่ทำนั้นแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน”ผู้รับเหมาไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบต่อความชำรุดบกพร่องนั้นเลย ได้เรียนรู้ว่าการพังทลาย หรือการบุบสลาย ของสิ่งก่อสร้าง ปลูกสร้าง หรือต่อเติมก่อนที่มีการส่งมอบให้ถูกต้องแก่เราในฐานะผู้ว่าจ้าง ไม่ว่าเหตุแห่งการพังพินาศนั้น จะเกิดขึ้นเพราะวินาศภัยก็ตาม เช่น แผ่นดินไหว น้ำท่วม หรืออื่นใด ซึ่งไม่ใช่ความผิดของเราหรือผู้ว่าจ้าง หากผู้รับเหมารับเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างเอง กฎหมายให้ถือว่าการพังทลายนั้นผู้รับเหมาย่อมต้องรับผิดชอบทั้งสิ้น อีกทั้งเรายังไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าจ้างก็ได้อีกด้วย แต่หากกรณีดังกล่าว เกิดขึ้นโดยเราในฐานะผู้ว่าจ้างรับเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างส่งมอบให้ผู้รับเหมาเอง หากเกิดความพินาศพังทลาย เราต้องรับผิดชอบเอง ได้เรียนรู้ว่าแม้แต่น้ำฝนที่ไหลตกลงตามลอนหลังคา ถ้าชายคาของเราอยู่ใกล้กับรั้วมากจนเกินไป ในยามเมื่อฝนตก น้ำฝนจะไหลข้ามรั้วไปตกยังที่ดินของคนอื่น ซึ่งก็ถือเป็นการรุกล้ำเช่นกัน แล้วก็มี 2 อย่างให้เราเลือกอีกเช่นกัน คือ 1. ติดรางน้ำฝน 2. ขึ้นศาลไปโต้แย้งสิทธิ์กับข้างบ้าน โดยบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จนั้นดูยาก ไม่เหมือนสายตาของท่านผู้รับเหมา ที่ดูปั๊บรู้ปุ๊บ เช่น 1. การตรวจสอบศูนย์เสา 2. ระยะห่างระหว่างเสา 3. ระยะรวมทั้งหมด ได้เรียนรู้ว่าได้เรียนรู้ว่าการจัดทำบัญชีแสดงปริมาณวัสดุและแรงงานที่ใช้ในการก่อสร้าง หรือ BOQ (Bill of Quantities) โดยเมื่อเจ้าของบ้านมีความประสงค์ที่จะสร้างบ้าน สิ่งแรกที่เจ้าของบ้านจะต้องแสวงหา คือ แบบแปลนบ้าน รวมถึงรายการประกอบแบบต่างๆ ซึ่งออกแบบโดยวิศวกรหรือสถาปนิกผู้เชี่ยวชาญ จากนั้น จึงนำแบบแปลนดังกล่าวไปจัดทำบัญชี BOQ ได้เรียนรู้ว่า เลขที่แบบ เช่น ม...4........./ ชื่อวิศวกรผู้ออกแบบ และวัน/เดือน/ปี ที่ออกแบบรายละเอียดทั้ง 3 หัวข้อนี้ จะต้องถูกระบุอย่างชัดเจนในเอกสารสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง มันมีกรณีที่กลายเป็นข้อพิพาทเกิดขึ้นมาแล้วมากมาย เช่น ผู้รับเหมาสร้างบ้านตามแบบแปลนบ้านถูกต้อง แต่การติดตั้งระบบไฟฟ้าของบ้านไม่ตรงตามแบบแปลนไฟฟ้าที่แนบในสัญญาจ้าง (แบบแปลนไฟฟ้าคนละฉบับบนแบบแปลนบ้านเดียวกัน) ไม่ว่าผู้ว่าจ้างจะโกง หรือผู้รับเหมาจะโกงปัญหาก็ได้เกิดขึ้นแล้ว เพียงเพราะในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ไม่ได้ระบุเลขที่แบบเพื่อใช้อ้างอิงถึงเอกสารอื่นที่แนบในสัญญา ได้เรียนรู้ว่าหลักประกันของผู้รับจ้าง “ผู้รับเหมา” ส่วนใหญ่เจ้าของบ้านจะนิยมวางเงินมัดจำเป็นเงินสด 5% ของราคาบ้านทั้งหมด “ซึ่งอันนี้กฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องวางมัดจำหรือไม่ หรือต้องเป็นจำนวนเท่าใด กฎหมายให้ทั้งสองฝ่ายสามารถแสดงเจตนาได้อย่างอิสระ แต่จะต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์จึงจะสามารถนำไปฟ้องร้องบังคับคดีได้ น่าเห็นใจที่พวกเราสร้างบ้านสักครั้งสองครั้ง เรื่องข้อกฎหมายเพื่อป้องกันการโกงของผู้รับเหมา บางทีเราก็ตามไม่ทัน มันเป็นเรื่องธรรมดา เพราะเราไม่ได้อยู่กับเรื่องแบบนี้บ่อยๆ น้อยคนที่จะมีเงินสร้างบ้านใหม่ทุกๆ 2-3 ปีเป็นประจำ ดังนั้น ผู้รับเหมา(บางคน)จึงมองว่าเราส่วนใหญ่คือหมูให้เขาเชือด หลอกเอาผลประโยชน์ที่ฟังดูเหมือนตอบโจทย์เจ้าของบ้านอย่างเรา แต่ความจริงคือเราโดนหลอกแต่เราไม่รู้ตัว หนังสือเล่มนี้ก็ตีแผ่ปัญหาที่เกิดขึ้นในแต่ละจุดของบ้านที่ผู้รับเหมาเจตนาไม่ดีครับ เครดิตภาพ ภาพปก โดย xb100 จาก freepik.com ภาพที่ 1 และ 2 โดยผู้เขียน ภาพที่ 3 โดย kjpargeter จาก freepik.com ภาพที่ 4 โดย kjpargeter จาก freepik.com บทความอื่นๆที่น่าสนใจ รีวิวหนังสือ เศรษฐีรีโนเวต รีวิวหนังสือ มีเงินล้านด้วยอสังหาฯที่ทำซ้ำได้ REAL ESTATE AGENT รีวิวหนังสือ เศรษฐีอสังหาฯ รุ่นใหม่ รวยด้วยสมอง รีวิวหนังสือ ชวนคุณรวยด้วยอสังหาฯ โดยใช้เงินคนอื่น เปิดประสบการณ์ความบันเทิงที่หลากหลายสุดปัง บน App TrueID โหลดเลย ฟรี !