นี่เป็นหนังสือภาคต่อของเกมเศรษฐี ลงทุนให้รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์ (เวอร์ชันเล่มม่วง) เพื่อโฟกัสรายละเอียดปลีกย่อยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพิ่มเติม แม้ว่าภาคแรกจะสมบูรณ์ในแง่ของการลงทุนไปแล้ว แต่ภาคนี้เป็นการเพิ่มเติมรายละเอียดบางอย่างที่ช่วยให้เราได้ประโยชน์มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการไม่ใช้เงินดาวน์เลย การต่อรองกับคนขายต้องทำอย่างไร ไม่มีสลิปเงินเดือนจะกู้ธนาคารอย่างไร วิธีคัดเลือกผู้เช่าและการร่างสัญญาเช่าต้องระวังอะไรบ้าง รีไฟแนนซ์ลดดอกเบี้ย กำไรแฝงจากภาษี แผนการออก (จะขายอสังหาฯ ก็ต่อเมื่อ...) รวมถึงกรณีศึกษาของคนที่ลงทุนจริง 7 คน จัดเต็มความรู้โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์ (The Money Coach) และอมรเทพ ผันสิน ความรู้ความประทับใจในมุมมองของครีเอเตอร์ 1.หากกู้ 100 เปอร์เซ็นต์ แล้วกระแสเงินสดติดลบ ก็ให้ปรับสัดส่วนการกู้ยืมเป็น 90 ถึง 95 เปอร์เซ็นต์ (ดาวน์ 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์) ถ้าปรับแล้วกระแสเงินสดเป็นบวกก็โอเค เลือกลงทุนได้ แต่ถ้ายังติดลบ ก็ให้ทิ้งทรัพย์สินนั้นแล้วมองหาทรัพย์สินอื่นแทน เพราะถ้าดาวน์เกิน 10 เปอร์เซ็นต์ ถือว่าใช้เงินตัวเองมากเกินไป ไม่น่าลงทุนแล้ว 2.คำนวณค่าธรรมเนียมในการซื้อ...โดยเงื่อนไขปกติถ้าหากไม่มีการตกลงกันเป็นอย่างอื่นใน สัญญาจะซื้อจะขาย ภาระภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นดังนี้ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2 เปอร์เซ็นต์ เป็นภาระของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายคนละครึ่ง (คนละ 1 เปอร์เซ็นต์) ภาษีเงินได้จากการขาย ค่าอากรแสตมป์ (หรือภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่ง) เป็นหน้าที่ของผู้ขาย ค่าธรรมเนียมจดจำนองทรัพย์ 1 เปอร์เซ็นต์ เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อ 3.โดยก่อนที่ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ยืมและจดจำนอง ธนาคารต้องส่งเรื่องขอข้อมูลเครดิตการเงินผู้กู้กับ “บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ” หรือที่เรียกว่าเครดิตบูโร เพื่อตรวจสอบว่า ผู้กู้มีภาระหนี้สินกู้ยืมอยู่แล้วเป็นจำนวนเท่าใด โดยปกติระยะเวลาการขอสินเชื่อจนถึงอนุมัติพร้อมจดจำนอง จะใช้เวลาประมาณ 1 ถึง 2 เดือนเป็นอย่างน้อย 4.ถ้าเรายื่นขอสินเชื่อจากหลายๆ ธนาคารในเวลาไล่เลี่ยกัน จะทำให้ธนาคารแต่ละแห่งมองไม่เห็นประวัติการกู้ยืมของเรา (เพราะยังไม่ได้จดจำนองทรัพย์สินชิ้นใดๆ เลย) 5.แต่ไม่ต้องกังวลว่า ธนาคาร A จะไปบอกกับธนาคาร B หรือ C ว่าคุณกำลังยื่นกู้ขอสินเชื่อด้วยเช่นเดียวกัน เพราะแต่ละธนาคารมีหลักคิดที่ว่า ลูกหนี้ใครลูกหนี้มัน และใช้ฐานข้อมูลลูกค้าภายในของตนเอง ด้วยเคล็ดวิธีเช่นนี้ จะทำให้เราสามารถกู้ซื้อทรัพย์สินได้ทั้งสามแห่งพร้อมๆกัน 6.สิ่งที่เลวร้ายที่สุดของการลงทุนทรัพย์สินให้เช่าคืออะไร” ถ้าจุดมุ่งหมายการของลงทุนคือ “กระแสเงินสด” ดังนั้น สิ่งที่แย่ที่สุดก็น่าจะเป็น “การไม่มีคนเช่า” จนทำให้กระแสเงินสดติดลบจากภาระเงินผ่อนในทุกๆเดือน ดังนั้น ถ้าเราเตรียมเงินสำรองฉุกเฉินไว้เผื่อเคสห้องว่าง ก็น่าจะทำให้โล่งใจได้บ้างในช่วงที่ไม่มีคนเช่า 7.ถ้าให้สถานการณ์เลวร้ายขึ้นไปอีกคือ หลังจากปล่อยเช่าไป 5 เดือนยังไม่มีคนมาเช่าอีก และเงินสำรองก็ใกล้จะหมด แบบนี้เราจะทำอย่างไร ในเคสนี้ แผนรองรับความเสี่ยงขั้นสุดท้ายก็อาจเป็นการยอมที่จะลดค่าเช่าซึ่งอาจจะทำให้กระแสเงินสดที่ได้รับน้อยลง ซึ่งถ้าเป็นช่วงลดราคาลงเพื่อเรียกลูกค้าระยะเวลาสั้นๆ ก็น่าจะพอยอมรับได้ ถ้าเลวร้ายไปอีกถึงขนาดที่ว่าจำเป็นต้องขายทรัพย์สินชิ้นนี้ออกจากพอร์ตการลงทุน ก็ยังสามารถทำได้ โดยเฉพาะถ้าเราเป็นนักลงทุนที่ดี และยึดกฎการลงทุน “ถือได้ตังค์ ขายได้กำไร” เพราะถ้าราคาซื้อตอนครอบครองทรัพย์สินถูกกว่าราคาตลาด ถึงแม้ว่าจะต้องขายทรัพย์สินออกไปก็จะไม่ขาดทุน แบบนี้ก็ถือว่าความเสี่ยงลดลงไปมากเลยทีเดียว จากแนวคิดที่เล่ามาจะเห็นว่า ยิ่งเราเข้าใจความเสี่ยงและเตรียมแผนไว้รับมืออย่างชัดเจน ความกลัวและความกังวลในการลงทุนก็จะน้อยลง 8.หลักคิดที่ดีในการเขียนสัญญาเช่า เพื่อป้องกันข้อพิพาทกับผู้เช่าในภายหลัง 8.1 ผลักภาระค่าใช้จ่ายต่างๆให้ผู้เช่าตามเหตุสมควร เช่น ปั๊มน้ำเสีย หลอดไฟพัง อ่างล้างมือแตก 8.2 กำหนดมูลค่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าทุกชิ้นระบุไว้ในสัญญา 8.3 เรื่องกลิ่นในห้องพัก ทั้งจากสัตว์เลี้ยงและบุหรี่ (เสี่ยงไฟไหม้) 8.4 กำหนดรายการตรวจสอบห้องพัก ทั้งขาเข้าและขาออก (Move in - out checklist) ไว้ในสัญญาเช่า 8.5 รายละเอียดการชำระค่าเช่า กฎการปรับเงิน หากจ่ายไม่ตรงกำหนด 8.6 ถ้ามีบ้าน คอนโดให้เช่าหลายแห่ง พยายามอย่าให้สัญญาครบกำหนดในเดือนเดียวกัน เพราะสัญญาเช่าหมดพร้อมกันทุกแห่ง ก็เสี่ยงที่ห้องจะว่างพร้อมกัน 9.โดยหลักการพื้นฐานแล้ว ธนาคารที่จะให้สินเชื่อนั้น เขายึดเรื่องของหลักฐานรายได้เป็นเกณฑ์สำคัญ ดังนั้น หากคุณเป็นฟรีแลนซ์ หรือเจ้าของกิจการ ซึ่งไม่ได้มีสลิปเงินเดือนเหมือนกับพนักงานประจำ สิ่งที่เจ้าหน้าที่สินเชื่อต้องการก็คือ หลักฐานการรับรายได้ของคุณ ซึ่งถ้าเอาแบบที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุดก็คือแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือ ภ.ง.ด.90 เลย 10.ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) คือผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบหนึ่งที่ธนาคารมักจะเสนอขายพร้อมกับสินเชื่อบ้าน ซึ่งเป็นประกันชีวิตคุ้มครองความเสี่ยงกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิต โดยเงินผ่อนชำระสินเชื่อกู้บ้านจะได้ไม่ตกเป็นภาระลูกหลาน ซึ่งบริษัทประกันจะรับผิดชอบยอดหนี้คงค้างตามทุนประกัน โดยจะไถ่ถอนบ้านจากธนาคาร และโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้รับผลประโยชน์ (แต่ทั้งนี้ กฎหมายไม่ได้บังคับว่า ผู้กู้ต้องทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ MRTA ดังนั้น เรามีสิทธิที่จะปฏิเสธที่จะไม่ทำก็ได้ แต่โดยทั่วไป ธนาคารมักจะทำการตลาดเชิงจูงใจ (แกมบังคับ) โดยให้ข้อเสนอส่วนลดดอกเบี้ยเงินกู้ เช่น 0.25 ถึง 0.50 % หรือให้วงเงินกู้ยืม (ราคาประเมิน) สูงกว่าปกติ เพื่อเป็นสิ่งดึงดูดให้ลูกค้าทำประกันชีวิตกับธนาคาร 11.เมื่อมีรายได้จากทรัพย์สินให้เช่า ซึ่งถือเป็นรายได้จากค่าเช่าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา มาตรา 40(5) จึงมีหน้าที่เพิ่มเข้ามาอีกหนึ่งอย่างก็คือ ยื่นภาษีกลางปี หรือ ภ.ง.ด.94 เฉพาะรายรับจากค่าเช่าครึ่งปี โดยคิดจากรายได้ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงมิถุนายน (ในเคสที่รายได้จากค่าเช่าครึ่งปีน้อยกว่า 30,000 บาท ก็ไม่ต้องยื่นภาษีกลางปี ภ.ง.ด.94 ) 12.โดยปกติ การรีไฟแนนซ์จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญที่ต้องพิจารณา ดังนี้ ค่าธรรมเนียมสำรวจและประเมินหลักประกัน (หลักทรัพย์) 2,500 ถึง 3,000 บาท ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ 1,000 ถึง 3,000 บาท ค่าจดจำนอง 1 เปอร์เซ็นต์ของวงเงินสินเชื่อ ค่าอากรแสตมป์ 0.05 เปอร์เซ็นต์ของวงเงินสินเชื่อ ค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนด 2 ถึง 3 เปอร์เซ็นต์ของหนี้คงเหลือ ค่าเบี้ยประกันชีวิต และประกันอัคคีภัย (แล้วแต่เงื่อนไข) ซึ่งโดยหลักการแล้ว ควรจะต้องเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ ทั้งหมดกับดอกเบี้ยผ่อนชำระที่ลดลงว่าคุ้มค่ากันหรือไม่ โดยสามารถขอให้เจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารช่วยประเมินตัวเลขคร่าวๆ เพื่อใช้ในการเปรียบเทียบและตัดสินใจได้ โดยไม่ต้องคิดคำนวณเองทั้งหมดก็ได้ หน้าที่นักลงทุนคือเก็บข้อมูลแล้วตัดสินใจ ยังมีรายละเอียดอีกมากที่อยากให้ได้ตามอ่านด้วยตัวเอง นับว่าเป็นหนังสือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีมากเล่มหนึ่งเลยทีเดียว เสียดายทีาไม่ค่อยได้เห็นตามร้านหนังสือแล้ว แม้จะเป็นประเด็นเสริม ไม่ใช่ประเด็นหลักในการเข้าถือครองทรัพย์สินก็เถอะ นอกจากนี้ ตัวบทกฎหมายและภาษีอาจมีความแตกต่างไปบ้าง เพราะมันเปลี่ยนไปตามกาลเวลา แต่แนวคิดการแก้ปัญหาเชื่อว่ายังสามารถใช้ได้เหมือนเดิม เพราะทำเลที่มีคนเช่าจากความจำเป็นยังคงมีอยู่เสมอนั่นเอง ถ้าหาไม่เจอ ก็แค่หาต่อไป อย่าดันทุรังถือครองทรัพย์สินที่ไม่มีคนอยากเช่าเด็ดขาด เครดิตภาพ ภาพปก โดย Pixabay จาก pexels.com ภาพที่ 1 และ 2 โดยผู้เขียน ภาพที่ 3 โดย AS Photography จาก pexels.com ภาพที่ 4 โดย Alex Staudinger จาก pexels.com บทความอื่นๆที่น่าสนใจ รีวิวหนังสือ เกมเศรษฐี ลงทุนให้รวย ด้วยอสังหาริมทรัพย์ รีวิวหนังสือ PASSIVE INCOME รีวิวหนังสือ MONEY 101 เริ่มต้นชีวิตสู่การเงินอุดมสุข (ฉบับปรับปรุงใหม่) รีวิวหนังสือ เศรษฐีอสังหาฯ รุ่นใหม่ รวยด้วยสมอง เปิดประสบการณ์ความบันเทิงที่หลากหลายสุดปัง บน App TrueID โหลดเลย ฟรี !