ธนารักษ์ประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ 1 ธ.ค. คาดปรับขึ้นตามราคาตลาด 20%

#ทันหุ้น กรมธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 70-73 คาดปรับเพิ่มขึ้นสะท้อนราคาตลาด ตั้งเป้าส่วนต่างลดลงเหลือ 15-20% เตรียมประกาศอย่างเป็นทางการ 1 ธ.ค. นี้ พร้อมยกระดับการประเมินสู่ยุค AI เพิ่มความแม่นยำ

นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์เปิดเผยความคืบหน้าการจัดทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในช่วงปี พ.ศ. 2570 - 2573 โดยกล่าวว่า ล่าสุดกระบวนการดำเนินงานมีความคืบหน้าไปแล้วกว่า 85% และมีกำหนดการจะประกาศราคาใหม่ในวันที่ 1 ธันวาคมนี้ เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 เป็นต้นไป 

ปรับฐานราคาใหม่ ลดช่องว่างราคาตลาด

เขากล่าวว่า หัวใจสำคัญของการปรับปรุงราคาประเมินในรอบนี้ คือ การทำให้ราคาประเมินสะท้อนความเป็นจริงของราคาตลาดมากขึ้น จากเดิมที่ราคาประเมินมักจะต่ำกว่าราคาตลาดอยู่ถึงประมาณ 40% โดยในรอบใหม่นี้ คณะกรรมการฯ พยายามปรับปรุงให้ราคาประเมินมีส่วนต่างต่ำกว่าราคาตลาดเพียง15-20% เท่านั้น 

“การปรับขึ้นครั้งนี้เป็นการหาจุดสมดุลระหว่างความต้องการของผู้ขายที่อยากให้ที่ดินมีราคาสูง กับภาระภาษีของผู้เสียภาษีที่ไม่อยากให้สูงเกินไป”

สำหรับขั้นตอนหลังจากนี้ คาดว่า จะมีการเสนอราคาประเมินใหม่เข้าสู่การพิจารณาในช่วงเดือนกันยายนโดยระบบการประเมินราคาจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ

พื้นที่ในเขตกรุงเทพมหานคร จะดำเนินการโดยคณะกรรมการของกรุงเทพ ส่วนพื้นที่ต่างจังหวัด จะมีคณะกรรมการประจำจังหวัด โดยมีผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นประธานในการตัดสินใจขั้นสุดท้าย โดยใช้ราคาอ้างอิงที่ส่งไปจากส่วนกลาง

ทั้งนี้ แนวโน้มราคาประเมินในรอบใหม่จะปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งจากการเก็บข้อมูลในอดีตที่ผ่านมาพบว่าราคาจะมีการปรับขึ้นเฉลี่ยกว่า 10% อยู่แล้ว

จับตาสภาวะเศรษฐกิจ-เล็งปรับราคา "ระหว่างทาง"

อย่างไรก็ดี แม้จะมีการปรับเพิ่มขึ้น แต่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องยืนยันว่าจะมีการนำสภาวะเศรษฐกิจมาประกอบการพิจารณาด้วย เพื่อไม่ให้กระทบต่อภาคส่วนต่างๆ มากจนเกินไป นอกจากนี้ กรมฯยังได้ปรับปรุงราคาประเมิน ระหว่างทางหากในอนาคตภาวะเศรษฐกิจมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่นหากในช่วงปี 2573-2574 เศรษฐกิจเติบโตดีขึ้น ก็อาจมีการประกาศปรับราคาประเมินให้สูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจได้ทันทีโดยไม่ต้องรอให้ครบกำหนด 4 ปี อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาจะมีการปรับราคาขึ้นหรือยืนราคาเดิมเท่านั้น จะไม่มีการปรับลดราคาลง

ยกระดับสู่ยุค AI เพิ่มความแม่นยำ

ทั้งนี้ ในอนาคต กรมธนารักษ์มีแผนจะนำเทคโนโลยี AI และการสร้างโมเดลทางสถิติมาใช้ในการประเมินราคาที่ดิน โดยจะนำข้อมูล Big Data ย้อนหลังกว่า 10 ปี รวมถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจ เช่น อัตราการบริโภค, ดัชนีราคาผู้บริโภค และ GDP มาใส่ในแบบจำลอง เพื่อให้การประเมินราคามีความแม่นยำสูงถึง 90% ในรอบถัดๆ ไป

“การปรับราคาประเมินที่ดินรอบปี 70-73 นี้ จึงถือเป็นก้าวสำคัญในการปฏิรูปโครงสร้างราคาที่ดินของไทยให้มีความเป็นธรรมและสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงภายใต้บริบทของเศรษฐกิจยุคใหม่”