ภาคต่อจากหนังสือชวนคุณรวยด้วยอสังหาฯโดยใช้เงินคนอื่น โดยการเจาะลึกถึงหลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างรายได้และกระแสเงินสดให้กับเราอย่างสม่ำเสมอ โดยเราจะคิด ลงมือทำ ให้อสังหาฯเป็นธุรกิจอย่างหนึ่งของเรา ซึ่งถ้าไม่ได้อ่านเล่มแรกมาก่อน ก็ยังสามารถอ่านเล่มนี้ได้เข้าใจอยู่ ดร.ถนอม ดีสร้อย หรือ อ.เอก ยังคงเป็นผู้เขียนเช่นเคย การันตีว่าเข้าใจง่ายจนกลายเป็นหนังสือ Best Seller บนชั้นร้านหนังสืออยู่นานพักหนึ่งเลยทีเดียวเนื้อหาภายในเล่มแบ่งออกเป็น 5 ส่วน1.เส้นทางของสิงห์ล่าเนื้อกับเสือนอนกิน2.วิธีการเป็นสิงห์ล่าเนื้อ3.วิธีการเป็นเสือนอนกิน4.เปลี่ยนความรู้สู่ภาคปฏิบัติให้ได้ผล 100%5.สูตรสำเร็จในชีวิต ความรู้ความประทับใจที่ได้ภายในเล่มในมุมมองของครีเอเตอร์ได้เรียนรู้ว่าสิงห์ล่าเนื้อคือลงทุนเพื่อกำไรส่วนต่างราวกับขุนโคให้อ้วนแล้วเชือดเอาเนื้อขาย ถ้าอยากมีรายได้ตลอดก็ต้องล่าไม่หยุด ต้องทำต่อเนื่อง วงการลงทุนเรียกว่า Flipper ส่วนเสือนอนกินเปรียบเหมือนการทำโคนม เน้นลงทุนเพื่อกระแสเงินสด (ให้คนเช่า) ไม่ต้องล่าอยู่ตลอด แม้เงินที่ได้จะไม่มากเท่าการล่าเนื้อแต่เน้นในเชิงยั่งยืนสม่ำเสมอ วงการลงทุนเรียกอีกอย่างว่า Keeper ได้เรียนรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ 3 ราคา1.ราคาประเมินทางราชการ โดยกรมธนารักษ์เป็นผู้ประเมิน มีการประเมินใหม่ทุกๆ 4 ปี เป็นราคามาตรฐานใช้อ้างอิงได้2.ราคาตลาด คือราคาเฉลี่ยของทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงในโซนเดียวกัน แต่ละพื้นที่ราคาจะต่างกัน ถ้าลงพื้นที่สำรวจจึงจะรู้ สอบถามจากคนที่เคยขายได้ไปแล้วว่าได้ราคาสิ้นสุดที่เท่าไหร่3.ราคาซื้อขายจริง เป็นราคาซื้อขายอสังหาฯจริง อาจต่ำกว่า สูงกว่าหรือเท่ากับราคาตลาดก็ได้ขึ้นอยู่กับการเจรจา ความสัมพันธ์ทั้ง 3 ราคาเป็นที่มาของการขอสินเชื่อจากธนาคาร ได้เรียนรู้ว่าถ้าราคาตลาดซื้อขายอยู่ประมาณ 1 ล้านบาท แต่สามารถเจรจาได้ที่ราคา 7 แสน เท่ากับเราซื้อถูกกว่าราคาตลาด 30% หากเรากู้ได้ตามราคาตลาด 100% คือ 1 ล้านบาท หรือเท่ากับเรากู้ได้ 142% เลยทีเดียว การรู้ราคาตลาดจึงสำคัญมากในการลงทุนสายนี้ แต่การกู้ได้ 100% ต้องมีเหตุผลรองรับที่ดี เช่น อาชีพมั่นคง มีรายได้ดี มีเครดิตน่าเชื่อถือ สะท้อนศักยภาพที่ดีของเรา เป็นต้น ได้เรียนรู้ว่าการประเมินราคาบ้านจากต้นทุน ต้องอาศัยการประเมินต้นทุนราคาที่ดิน + สิ่งปลูกสร้าง สมมติว่า ที่ดิน 1 แปลง ขนาด 100 ตารางวา สร้างบ้าน 1 หลัง ขนาดพื้นที่ใช้สอย 240 ตารางเมตร ใช้ต้นทุนดังนี้ที่ดิน 100 ตารางวา ตารางวาละ 25,000 บาท เท่ากับ 2,500,000 บาทสิ่งปลูกสร้าง 240 ตารางเมตร ตารางเมตรละ 12,000 บาท เท่ากับ 2,880,000 บาทค่าใช้จ่ายประมาณ 10% ของมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง เท่ากับ 288,000รวมต้นทุน 5,668,000 บาทเป็นต้นทุนทรัพย์ใหม่ที่เราจะได้มา เราอยากขายได้กำไรมากขึ้นก็บวกราคาขายเพิ่มเข้าไป ได้เรียนรู้ว่าการประเมินราคาบ้านจากความสามารถในการสร้างรายได้ คือการดูจากค่าเช่าที่เราได้หารด้วยอัตราผลตอบแทนที่เราต้องการ ยกตัวอย่าง อพาร์ตเมนต์มีรายได้จากค่าเช่าเก็บได้เดือนละ 120,000 บาท 1 ปีจะได้ 1,440,000 บาท แล้วเราต้องการผลตอบแทน 8% ก็คำนวณโดยนำ 1,440,000×100/8 = ต้นทุน 18,000,000 บาท ได้เรียนรู้ว่าถ้าเรากำลังปล่อยเช่าบ้านอยู่ แต่ไม่รู้ว่าค่าเช่าที่ปล่อยอยู่คิดเป็นผลตอบแทนเท่าไหร่ ก็หาได้จาก อัตราค่าเช่าต่อเดือน×12×100 / ราคาทรัพย์ เช่น ค่าเช่าบ้านเดือนละ 12,000 × 12 เดือนที่ให้เช่าใน 1 ปี × 100 / 2,900,000 ซึ่งเป็นราคาบ้าน จะได้คำตอบเป็นผลตอบแทน 4.96% ทั้งนี้การลงทุนในอสังหาฯควรได้ผลตอบแทน 8% ขึ้นไปถึงจะคุ้มกับความเสี่ยงเวลาไม่มีคนเช่า การอยากได้ผลตอบแทนน้อยแค่ไปลงทุนหุ้นหรือกองทุนรวมก็ทำได้แล้ว ได้เรียนรู้ว่าวิธีคิดระยะเวลาคืนทุนคิดจาก ราคาต้นทุน หารด้วย รายได้ต่อปี ยกตัวอย่าง อพาร์ตเมนต์ราคา 20 ล้านบาท ให้เช่าเดือนละ 180,000 บาทต่อเดือน หรือคิดเป็นปีละ 2,160,000 บาท จะใช้เวลาคืนทุน 20,000,000/2,160,000= 9.26 ปี ได้เรียนรู้ว่าแนวทางแก้ปัญหาติด Blacklist ได้แก่ เคลียร์หนี้เก่าโดยการขอประนอมหนี้แล้วหาทางชำระให้หมด หากเราเจอข้อตกลงที่ดีในการลงทุน เราก็หาคนที่ไว้ใจได้อย่างญาติหรือแฟนทำการลงทุนแทนแล้วตกลงส่วนแบ่ง ขณะเดียวกันก็ใส่ใจเครดิตของตัวเอง ให้เงินเข้าออกบัญชีธนาคาร (เดิน Statement) ให้สม่ำเสมอ เวลาขอสินเชื่อธนาคารควรทำหนังสือชี้แจงด้วยว่าทำไมถึงติด Blacklist เช่น เจอวิกฤติเศรษฐกิจ หมุนเงินไม่ทัน เป็นต้น ได้เรียนรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์อย่างไรก็ขายได้ ปล่อยเช่าได้ ขึ้นอยู่กับความต้องการของคนที่ใช้ประโยชน์จากทำเลนั้น เราจึงต้องทำการตลาดเป็นProduct ตัวอสังหาฯเป็นบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ เราต้องทำให้มันแตกต่างและต้นทุนต่ำ เช่น มีที่จอดรถ มีฟรี Wifi ให้ใช้ เป็นต้นPrice ถ้าราคาแพงไปก็ไม่มีใครซื้อ ถ้าตั้งราคาขายแบบง่าย คิดจากมูลค่าที่ดิน + สิ่งปลูกสร้าง + ค่าใช้จ่ายตกแต่ง + กำไรที่ต้องการPlace ทุกทำเลมีประโยชน์ใช้สอยต่างกันไป ข้อดีข้อเสียของทำเลที่มีนั้นขึ้นอยู่กับวิธีสื่อให้ตรงกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย ไม่มีทำเลดีหรือไม่ดีแบบตายตัวPromotion คือการโฆษณาติดป้าย แจกใบปลิว ประกาศขายบนออนไลน์ ตามมาด้วยลดแลกแจกแถม จากนั้นอาจพิจารณาใช้นายหน้าช่วยหรือไม่ก็ได้Physical คือคำนึงถึงสภาพภายนอกของอสังหาฯว่าทรุดโทรมแค่ไหน ปล่อยร้างหรือเปล่า มีใครแอบเข้าไปยึดครอบครองปรปักษ์หรือไม่ เราต้องไม่ลืมประเด็นตรงนี้Process คือเจรจาต่อรอง นัดชมอสังหาฯ ในพื้นที่จริง ทำสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร สนับสนุนช่วยลูกค้าเรื่องสินเชื่อได้ตรงไหนบ้าง ทั้งหมดล้วนทำให้ปิดการขายง่ายขึ้นPeople เรื่องของคน เช่น นายหน้าต้องเชี่ยวชาญจริง เวลาสอบถามเปรียบเทียบราคาก็ต้องตอบได้ ไม่ใช่แค่รู้รายละเอียดอสังหาฯที่จะขายอย่างเดียว ครีเอเตอร์ได้เรียนรู้เรื่องอสังหาฯจากเล่มนี้แล้วยอมรับว่า การลงทุนอสังหาฯนอกจากจะต้องรอบคอบ...จำกัดทุกความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นแล้ว ยังต้องรู้จักสู้ เผชิญหน้ากับความกลัวกับสิ่งที่ไม่แน่นอนในการเจอกับปัญหา โดยเฉพาะการสร้างบ้านเพื่อขาย เพราะเงินทุนสูงมาก ถ้าภาพในใจที่ตั้งเป้าหมายไม่ชัดเจนพอ โอกาสล้มเลิกมีสูงมาก ผู้เขียนหนังสือเคยเจอเคสของคนที่เลิกข้องเกี่ยวกับอสังหาฯอย่างน่าเสียดายไปหลายคน พร้อมแนะว่า การจะเปลี่ยนชีวิตให้ดีขึ้นย่อมต้องผ่านจุดที่ยาก จุดที่รู้สึกกลัวมาก่อน แต่หากได้เริ่มต้นลงมือทำไปบ้าง เริ่มทั้งๆที่ยังไม่พร้อม ทั้งๆที่ยังกลัวอยู่ ความสำเร็จก็ย่อมมองเห็นได้บ้าง หากไม่เริ่มต้นอะไรเลยก็คงไม่สำเร็จแน่นอน เรื่องของใจจึงสำคัญมาก เครดิตภาพภาพปก โดย tawatchai07 จาก freepik.comภาพที่ 1 2 และ 3 โดยผู้เขียนภาพที่ 4 โดย freepik จาก freepik.com บทความอื่นๆที่น่าสนใจรีวิวหนังสือ เกมเศรษฐี ลงทุนให้รวย ด้วยอสังหาริมทรัพย์รีวิวหนังสือปั้นพอร์ตรวยด้วยกองทุนอสังหาฯรีวิวหนังสือ เส้นทางสู่อิสรภาพทางการเงินอย่างแท้จริงรีวิวหนังสือ คนไทยฉลาดการเงินรีวิวหนังสือ MONEY MINDSET โดย THE MONEY COACH จักรพงษ์ เมษพันธุ์ เปิดประสบการณ์ความบันเทิงที่หลากหลายสุดปัง บน App TrueID โหลดเลย ฟรี !