การเปิดตัวโครงการใหม่เดือน ก.พ. ยังเบาบาง โบรกแนะ AP-SPALI-SIRI เด่น

#หุ้นพัฒนาอสังหาฯ #ทันหุ้น - บล.กสิกรไทย คงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แนะหุ้นเด่น SPALI และ AP ขณะที่ ANAN และ ORI ก็เป็นหุ้นน่าสนใจจากสตอรี่ที่ฟื้นตัวในปี 2567

บล.กสิกรไทยระบุว่า ยูนิตและมูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่ในเดือนก.พ.67 ปรับลดลงอีกจากระดับต่ำในเดือนม.ค. ซึ่งบ่งชี้ถึงอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่ทรงตัวระดับต่ำในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้ เนื่องจากบ้านเดี่ยวกลุ่มไฮเอนด์คิดเป็นสัดส่วนมากที่สุดของยูนิตใหม่ อัตรายอดขายเดือนก.พ. จึงลดลงมาอยู่ที่ 9.9% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดตั้งแต่เดือนธ.ค.65

Investment Topics

กิจกรรมเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนก.พ. ทรงตัวอยู่ในระดับต่ำบจก.เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส รายงานจำนวนยุนิตที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดตัวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (BMA) ที่ 3,009 ยูนิตในเดือนก.พ. ลดลง 34.9% YOY และ 19.9% MoM ส่งผลให้มูลค่ายูนิตเปิดตัวใหม่ลดลง 26.0% YoY และ 4.5%MoM มาอยู่ที่ 1.82 หมื่นลบ. กิจกรรมเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงต่อเนื่องจากระดับต่ำสุดในรอบ 2 ปี ในเดือนม.ค. ซึ่งสวนทางกับคาดกรณ์เดิมของเราที่คาดว่าจะฟื้นตัวขึ้นในเดือนก.พ.

โครงการบ้านเดี่ยวใหม่โดดเด่นในเดือนก.พ. และอัตราการขายโดยรวมลดลง

โครงการบ้านเดี่ยวใหม่คิดเป็นสัดส่วนที่ 37% ของยูนิตเปิดตัวใหม่และคิดเป็น 65% ของมูลค่าโครงการใหม่ในเดือนก.พ. ซึ่งหนุนให้ราคาขายเฉลี่ยของยูนิตใหม่ในเดือนก.พ.เพิ่มขึ้น 13.7% YoY และ 19.3% MoM เป็น 6.1 ลบ. อย่างไรก็ดี จากตัวเลขอัตราการขายในกลุ่มโลว์เอนด์ ( 1-3 ลบ./ ยูนิต ที่ยังอยู่ในระดับสูงในเดือนก.พ.2567 ทั้งในส่วนของโครงการแนวราบและคอนโด อัตราการขายยูนิตใหม่ในเดือนก.พ.2567 จึงลดลงมาอยู่ที่ 9.9% จาก 38.8% ในเดือนก.พ.2566 และ 15.9% ในเดือนม.ค.2567 ทั้งนี้ อัตราการขายของโครงการบ้านเดี่ยวที่มีราคาขายมากกว่า 20 ลบ. อยู่ที่ 12.5% ในเดือนก.พ.2567

กิจกรรมเปิดตัวช่วง 2 เดือนแรกของปี 2567 ลดลงอย่างมาก YoY ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2567 จำนวนยูนิตและมูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่ลดลง 48.1% YoY และ 26.7%QoQ มาอยู่ที่ 6,767 ยูนิตและ 3.73 หมื่นลบ. ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเพียง 7% ของจำนวนยูนิตและมูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2566 แม้ถือเป็นการแสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาในเชิงอนุรักษ์นิยมของผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยรวม แต่ตัวเลขดังกล่าวก็แสดงให้เห็นถึงอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่ทรงตัวในระดับด่ำในช่วงเวลาด้งกล่าว และเนื่องจากทั้งกลุ่มจำเป็นต้องมีโครงการใหม่เพื่อช่วยหนุนผลการดำเนินงาน เราจึงคาดว่าผู้พัฒนาอสังหาฯส่วนใหญ่จะเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากในเดือนมี.ค.

Valuation and Recommendation

บล.กสิกรไทยคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยแม้แนวโน้มการเติบโตของธุรกิจในระยะสั้นจะท้าทายจากอุปสงค์ที่ไม่สู้ดีนัก แต่หลายปัจจัยบวกที่จะเข้ามาในกลุ่มในช่วงครึ่งหลังปีนี้ เช่น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล แนวโน้มผู้ซื้อต่างชาติที่มากขึ้นและการลดอัตราดอกเบี้ยจะดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนมายังกลุ่มฯ ซึ่งปัจจุบันซื้อขายด้วยมูลค่าที่ไม่แพง (PER ที่ 5-6 เท่า) ด้วยอัตราตอบแทนเงินปันผลระดับสูง (6-7%) SPALI และ AP ยังเป็นหุ้นเด่นของเรา แต่ ANAN และ ORI ดูน่าสนใจเช่นกันจากสตอรี่การฟื้นตัวในปี 2567

บล.ทิสโก้ : จำนวนเปิดตัวโครงการน้อยลง แต่ราคายังขึ้น

จากข้อมูลจาก Agency for Real Estate Affairs รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ประจำเดือนกุมภาพันธ์ 2024แสดงให้เห็นภาพภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงไป แม้ว่าจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่จะลดลงเมื่อเทียบกับเดือนมกราคม แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตกลับเพิ่มขึ้น จากผลการวิจัยเมื่อเดือนมกราคม ยอดขายเพิ่มขึ้นชั่วคราวเนื่องจากส่วนหนึ่งเกิดจากการถูกเลื่อนมาจากเดือนธันวาคม ดังนั้น เราจะดูผลการดำเนินงานเดือนมีนาคมอย่างใกล้ชิดเพื่อวัดระดับของการฟื้นฟูหรืออุปสงค์ที่ "แท้จริง" เรายังคงมุ่งเน้นไปที่หุ้นเด่น AP, SPALI และ SIRI พร้อมการเปิดตัวโครงการ low-rise ที่มุ่งสู่ 1H

จำนวนโครงการที่เปิดตัวลดลง

เดือนกุมภาพันธ์มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมากเพียง 19 โครงการ เทียบกับเดือนมกราคมที่มี 38 โครงการ มูลค่าพื้นที่พัฒนารวมในเดือนกุมภาพันธ์ (1.8 หมื่นล้านบาท เทียบกับ 1.9 หมื่นล้านบาทในเดือนมกราคม) สะท้อนถึงการลดลงของการเปิดตัวโครงการ แม้ว่ากิจกรรมจะลดลงก็ตาม แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตเพิ่มขึ้น MoM โดยปรับตัวสูงขึ้นเป็น 6 ล้านบาท/ยูนิตในเดือนกุมภาพันธ์เทียบกับ 5.1 ล้านบาท/ยูนิตในเดือนมกราคม

การพัฒนาเปลี่ยนทิศทาง

การพัฒนาที่ดินในเดือนกุมภาพันธ์เปลี่ยนจาก prime areas แบบดั้งเดิมมามุ่งเน้นไปที่ยังบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน และทางด่วน สิ่งนี้ชี้ให้เห็นถึงความเคลื่อนไหวเชิงกลยุทธ์เพื่อขยายการพัฒนาไปสู่ทำเลชานเมือง ซึ่งอาจได้รับแรงหนุนจากความสามารถในการจ่ายหรือปัจจัยด้านความพร้อมของที่ดิน อย่างไรก็ตาม โครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม รองลงมาคือ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ โดยช่วงราคา 3-5 ล้านบาทได้รับความนิยมมากที่สุด ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยระดับกลางที่เพิ่มมากขึ้น

อัตราการขายลดลง: ตลาดที่ชะลอตัวลง?

ข้อมูลการขายเบื้องต้นสำหรับโครงการใหม่ในเดือนกุมภาพันธ์เผยให้เห็นอัตราการขายที่ลดลงเมื่อเทียบกับเดือนมกราคม สิ่งนี้อาจบ่งบอกถึงการชะลอตัวของตลาดหรือความลังเลใจของผู้ซื้อ ทั้งนี้ บล.ทิสโก้คงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AP, SPALI และ SIRI โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 15.00, 26.00 และ 2.20 บาท