เจาะลึก ‘นครปฐม’ จากพื้นที่ ‘ศรัทธา’ สู่ ‘ดาวเด่นอสังหาฯ’ ราคาที่ดินพุ่ง 89% โตสูงสุดในปริมณฑล

ตลาดที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงมีความคึกคักในช่วงไตรมาส 1 ปี 2567 โดยดัชนีราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการในการลงทุนที่ดินที่ยังคงสูงอยู่ แม้ว่าจะมีปัจจัยลบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/2567 ปรับขึ้น 5.7% จากปีก่อน

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าอยู่ที่ 407.8 จุด เพิ่มขึ้นถึง 5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และปรับขึ้น 3.5% จากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งแสดงถึงการเติบโตของราคาที่ดินที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง

เจาะลึกปรากฏการณ์ "ที่ดินนครปฐม" แรงจัดราคาทะยาน แซงทุกโซนปริมณฑล

เมื่อพิจารณาราคาที่ดินรายโซนพบว่า นครปฐมมีการปรับขึ้นของราคาที่ดินสูงถึง 89.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งถือเป็นโซนที่ราคาขยับขึ้นมากที่สุด ส่วนโซนรองลงมาคือ สมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ที่มีราคาเพิ่มขึ้น 13.9% ตามด้วยสมุทรสาครที่ราคาปรับขึ้น 12.4% ซึ่งสะท้อนการเติบโตของความเป็นเมืองไปยังพื้นที่รอบนอก

จังหวัดนครปฐม ที่เคยเป็นเพียงแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมและที่ตั้งของสถาบันการศึกษาชั้นนำ กำลังกลายเป็นทำเลทองคำในสายตาของนักลงทุนอสังหาฯ ด้วยอัตราการเติบโตของราคาที่ดินที่สูงถึง 89.4% ซึ่งแซงหน้าทุกพื้นที่ในปริมณฑล สาเหตุสำคัญมาจากราคาที่ดินที่ยังถูกกว่าจังหวัดใกล้เคียงกับกรุงเทพมหานคร ทำให้ผู้ประกอบการมองเห็นโอกาสในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะเมื่อที่ดินในทำเลอื่นมีราคาสูงขึ้นมาก

อีกปัจจัยสำคัญที่หนุนการเติบโตของราคาที่ดินในนครปฐม คือ เมกะโปรเจกต์ ด้านคมนาคมขนส่งของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีแดงส่วนต่อขยายเชื่อมกรุงเทพฯ ทางด่วนเชื่อมภาคใต้ หรือสนามบินนครปฐม รวมถึงรถไฟความเร็วสูงสายใต้ในอนาคต ซึ่งล้วนผ่านจังหวัดนี้ทั้งสิ้น ส่งผลให้นครปฐมกลายเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่เชื่อมโยงพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ นักลงทุนจึงเล็งเห็นศักยภาพและเข้ามาจับจองที่ดินกันมากขึ้น ก่อนที่ราคาจะปรับสูงขึ้นไปอีก จากแรงกระตุ้นของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้

นครปฐม เป็นจังหวัดที่เพียบพร้อมไปด้วยแหล่งดึงดูดนักท่องเที่ยว ตั้งแต่วัดวาอารามเก่าแก่อย่าง วัดพระปฐมเจดีย์และวัดไร่ขิง ไปจนถึงพระราชวังสนามจันทร์และตลาดน้ำทุ่งบัวแดง รวมถึงยังเป็นที่ตั้งของสถาบันการศึกษาชั้นนำระดับประเทศ ทั้งมหาวิทยาลัยศิลปากร มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และมหาวิทยาลัยมหิดล 

ซึ่งความหลากหลายเหล่านี้ ทำให้นครปฐมมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหารคุณภาพ โรงพยาบาลมาตรฐาน ห้างสรรพสินค้าทันสมัย ไปจนถึงตลาดน้ำเก๋ไก๋ ให้เลือกเที่ยวชมได้ไม่รู้จบ

นครปฐม เป็นจังหวัดที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตใกล้ชิดธรรมชาติ ในบรรยากาศเงียบสงบและเป็นส่วนตัว แม้จะอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ แต่กลับไม่มีโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่เข้ามารบกวน พื้นที่ส่วนใหญ่ของจังหวัดอุดมไปด้วยธรรมชาติที่อุดมสมบูรณ์และได้รับการดูแลอนุรักษ์เป็นอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นอุทยานธรรมชาติวิทยาสิรีรุกขชาติ ทุ่งบัวแดงในอำเภอบางเลน หรือแม่น้ำสายสำคัญอย่างแม่กลอง ท่าจีน และนครชัยศรี ที่ไหลผ่าน

แนวโน้มราคาที่ดินในจังหวัดนครปฐมมีทิศทางสดใส และเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนทั้งจากการขยายตัวของเมือง การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ และการพัฒนาเศรษฐกิจในพื้นที่ ที่ผ่านมา ราคาที่ดินในนครปฐมปรับตัวสูงขึ้นกว่า 89% ซึ่งเป็นการเติบโตที่โดดเด่นที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ในปริมณฑล โดยได้อานิสงส์จากความต้องการซื้อที่ดินของนักลงทุนที่เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากยังมีที่ดินจำนวนมากที่ราคาถูกกว่าทำเลอื่นๆ พร้อมศักยภาพในการพัฒนาต่อยอดได้อีกมาก

โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ นับเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันให้ที่ดินในนครปฐมมีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงมาถึงตัวเมืองนครปฐม การเชื่อมต่อมอเตอร์เวย์ไปยังภาคใต้ผ่านจังหวัด การสร้างสนามบินนครปฐม รวมถึงรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-ภาคใต้ ที่มีแผนก่อสร้างในอนาคต สิ่งเหล่านี้จะช่วยเพิ่มความสะดวกในการคมนาคม และทำให้นครปฐมกลายเป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทางครอบคลุมหลายภูมิภาค ซึ่งจะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจและศักยภาพให้กับพื้นที่ ดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาจับจองพื้นที่มากขึ้น

จากปัจจัยบวกต่างๆ เหล่านี้ คาดการณ์ว่าราคาที่ดินในนครปฐมจะยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องในอนาคต โดยเฉพาะบริเวณใกล้เคียงกับเส้นทางคมนาคมสายใหม่ แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ และนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งจะได้รับอานิสงส์จากความต้องการใช้พื้นที่และการเก็งกำไรที่เพิ่มขึ้นตามการพัฒนาของเมือง ดังนั้น การเข้าไปลงทุนซื้อที่ดินในนครปฐมในเวลานี้ น่าจะเป็นการลงทุนระยะยาวที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในอนาคต เมื่อโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ แล้วเสร็จ และการพัฒนาพื้นที่เป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น

กรุงเทพชั้นในราคาดีด 10.1% สะท้อนการขยายตัวของเมืองและโครงการขนส่งมวลชน  

สำหรับพื้นที่กรุงเทพชั้นใน ราคาที่ดินก็มีการปรับตัวสูงขึ้นถึง 10.1% ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวของเมืองและการพัฒนาโครงการขนส่งมวลชนระบบราง ที่ช่วยให้การเดินทางเข้าออกพื้นที่ชานเมืองสะดวกยิ่งขึ้น การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในเมืองจึงสอดคล้องกับศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินที่สูงขึ้น แม้จะมีอัตราการเติบโตที่ไม่สูงเท่าพื้นที่ชานเมืองเนื่องจากข้อจำกัดด้านอุปทานที่มีอยู่

ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง ดอกเบี้ยขาขึ้น กดทับตลาด  

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของราคาที่ดินเปล่าก็มีปัจจัยเสี่ยงอยู่บ้าง โดยเฉพาะภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าทั้งในและต่างประเทศ ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ของ GDP และดอกเบี้ยขาขึ้นที่กดดันความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยเหล่านี้ทำให้อัตราการปรับขึ้นของราคาที่ดินมีแนวโน้มชะลอตัวลง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2567 กระทบความต้องการซื้อที่ดินสะสม

นอกจากนี้ การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2567 โดยไม่มีมาตรการลดหย่อน ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดการซื้อที่ดินสะสมเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต เนื่องจากจะต้องแบกรับภาระภาษีเพิ่มขึ้นจากการถือครองที่ดินเปล่า ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการต่อไป

แม้ว่าราคาที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการขยายตัวของเมือง โดยเฉพาะพื้นที่ชานเมืองที่ได้ประโยชน์จากการพัฒนาระบบคมนาคม แต่อัตราการเติบโตก็มีแนวโน้มชะลอลงจากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจและการเก็บภาษีที่ดิน 

อย่างไรก็ตาม หากย้อนดูราคาที่ดินเปล่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะพบว่ามีการเติบโตสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ การลงทุนในที่ดินจึงยังถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในระยะยาว เนื่องจากมีแนวโน้มให้ผลตอบแทนที่ดีจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่า แม้ในระยะสั้นอาจมีความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจบ้าง ดังนั้น การตัดสินใจลงทุนในที่ดินจึงควรพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ อย่างรอบด้าน ทั้งศักยภาพของทำเลที่ตั้ง แผนการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต ตลอดจนความสามารถทางการเงินของตนเอง เพื่อสร้างโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว และลดความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดในระยะสั้น

ภาพ Getty Images