ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องมีจุดเริ่มต้นที่ดีและมีแผนที่ชัดเจนตั้งแต่ต้น เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากความเสียหายที่ไม่คาดคิด อสังหาฯเป็นต้นทุนที่ค่อนข้างแพงในการลงทุน ฉะนั้น จะต้องมีแผนที่ดีพร้อมเพื่อไม่ให้ตัวเราเองเดือดร้อน โค้ชหนุ่ม จักรพงษ์ เมษพันธุ์ และคณะผู้เขียนหนังสือเล่มนี้จะมาให้แนวทางการลงทุนที่ถูกต้องเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ความรู้ความประทับใจในมุมมองของครีเอเตอร์ 1.อยากได้กำไรทุกเดือน ก็เลือกลงทุน โดยอย่าให้ค่าใช้จ่าย (ค่าผ่อนบ้าน) แพงกว่ารายได้ (ค่าเช่า) เพียงแต่อาจต้องมีรายละเอียดที่ต้องศึกษาเพิ่มเติมบ้าง แต่ก็เป็นอะไรที่เรียนรู้กันได้ถ้ามีความพยายามมากพอ 2.กฎทองการลงทุน 5 ประการ 1. ลงทุนในพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูงเป็นความจริงที่กล่าวว่า “หัวใจของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือทำเล” แต่ทำเลที่ว่านี้ก็ยังมีทั้งทำเลซื้อเพื่ออยู่อาศัยและทำเลซื้อเพื่อปล่อยเช่า สำหรับการลงทุนที่สร้างกระแสเงินสดจากค่าเช่า เราจะต้องมองหาแต่แหล่งหรือทำเลที่ลูกค้ามุ่งหวังต้องการเช่ามากกว่าการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง 2. ซื้อทรัพย์สินที่มีส่วนลด คำว่า “ส่วนลด” ในที่นี้ไม่ได้หมายความแค่การต่อราคาขอส่วนลดจากผู้ขาย แต่หมายถึงการซื้อในราคาที่ถูกกว่า “มูลค่า” ของทรัย์สินที่เราจะลงทุน (มูลค่าที่แท้จริงของอสังหาฯ) หลักคิดในการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินเพื่อการลงทุนนั้น ยึดถือเรื่องของ ความสามารถในการทำกำไร (Net Operating Income: NOI) หรือการสร้างกระแสเงินสดเป็นสำคัญ ทรัพย์สินใดสร้างกระแสเงินสดต่อปีได้มาก ก็ควรเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง แต่หากสร้างกระแสเงินสดได้ต่ำ ตัวอย่างเช่น บ้านเช่าหลังหนึ่งประกาศขาย 1 ล้านบาท สามารถเก็บค่าเช่าได้เดือนละ 8,000 บาท ประเมินมูลค่าจากความสามารถในการสร้างรายได้ได้ 1.20 ล้านบาท ที่ผลตอบแทนคาดหวังระดับ 8 เปอร์เซ็นต์ (เรื่องวิธีการคำนวณเราจะคุยกันในภาคที่ 2 ของหนังสือเล่มนี้) ดังนั้น ราคา 1 ล้านบาทที่ผู้ขายประกาศขาย จึงเป็นราคาที่มีส่วนลดจากมูลค่าที่แท้จริงถึงเกือบ 17 เปอร์เซ็นต์ เป็นต้น 3. ซื้อเพื่อกระแสเงินสด ด้วยเหตุของการลงทุนเพื่อ Passive Income เราต้องการกระแสเงินสดที่ไหลเข้ากระเป๋าเป็นประจำทุกเดือน ดังนั้น ทุกครั้งที่ลงทุน เราจึงสนใจเฉพาะแต่ทรัพย์สินที่ให้กระแสเงินสดสุทธิในแต่ละเดือนที่เป็นบวกเท่านั้น หลักคิดนี้จะตรงกันข้ามกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบเก็งกำไรที่หากกู้ซื้อทรัพย์สินมาก็ต้องทยอยผ่อนส่งทรัพย์สินนั้นไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะขายได้ (ถือเป็นหนี้สินอยู่ช่วงเวลาหนึ่ง) เช่น กู้ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรระหว่างที่ยังปล่อยขายไม่ได้ เราก็ต้องเป็นคนผ่อนคอนโดมิเนียมนั้น (กระแสเงินสดติดลบ) ไปจนกว่าจะขายทำกำไรได้ (ที่ดีควรมีผู้เช่าสักหน่อยจะได้ไม่ติดลบมากเกินไป) แต่สำหรับการลงทุนเพื่อกระแสเงินสด เรามีผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบผ่อนชำระหนี้แทนเรา และจะได้ส่วนต่างเงินสดเมื่อค่าเช่าที่เราเรียกเก็บจากผู้เช่ามากกว่าค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน รวมถึงค่าผ่อนชำระเงินกู้ธนาคารด้วย ไม่ว่าจะลงทุนในบ้าน คอนโดมิเนียม ตึกแถว หรืออะพาร์ตเมนต์ให้เช่า ให้ใช้หลักคิดเดียวกันหมดครับ นั่นคือ “ตอนถือต้องได้เงิน” 4. ลงทุนระยะยาว ซื้อและถือไว้ในระยะยาว ด้วยเงินเฟ้อและความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่นับวันมีแต่จะเพิ่มขึ้น เพราะที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่มีจำกัด ปัจจัยนี้จะเป็นตัวผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นตามเวลา ตราบเท่าที่ทำเลของคุณยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด มูลค่าทรัพย์สินของคุณในทำเลนั้นก็มีแต่จะเพิ่มขึ้น เพิ่มขึ้น แล้วก็เพิ่มขึ้นหรือไม่ คุณอาจหาทางเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินได้ด้วยการรีโนเวต (Forced Appreciation) ตกแต่งปรับปรุง ทำสี แต่งสวน ซ่อมแซม เปลี่ยนอุปกรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวก หรือเพิ่มค่าเช่า เพื่อดึงมูลค่าทรัพย์สินให้สูงขึ้น แทนที่จะรอเวลาที่ผ่านไปเพียงอย่างเดียว 5. สำรองเงินสดเผื่อฉุกเฉินอยู่เสมอ หัวใจสำคัญประการหนึ่งของการวางแผนการลงทุนก็คือ การวางแผนรับมือกับความล้มเหลวที่จะเกิดขึ้น ซึ่งความเสียหายสูงสุดสำหรับการลงทุนให้เช่าก็คือ “การไม่มีผู้เช่า” หรือกระแสเงินสดเข้าเป็นศูนย์ และกระแสเงินสดโดยรวมแต่ละเดือนติดลบนั่นเอง เงินสำรองไว้สําหรับพอส่งธนาคารได้ 3 ถึง 6 เดือน 6.การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ด้วยการหลายรูปแบบ 6.1. ราคาประเมินของกรมที่ดิน ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นราคาที่ใช้ในการคิดค่าอากรและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ของทางกรมที่ดินที่คิดเวลาทำการซื้อขายกัน นอกจากนี้ยังเป็นราคาที่ใช้คิดคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องชำระในแต่ละปีอีกด้วย 6.2. ราคาประเมินของธนาคาร ราคาประเมินของธนาคารเป็นราคาที่ใช้สำหรับพิจารณาให้สินเชื่อของธนาคาร สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยธนาคารส่วนใหญ่จะมีเงื่อนไขให้สินเชื่อในอัตรา 80-100 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อขาย (ในสัญญาจะซื้อจะขาย) หรือราคาประเมินของธนาคาร แล้วแต่ว่าราคาใดต่ำกว่า (ราคาไหนต่ำกว่าใช้ราคานั้นเป็นตัวคำนวณ) 6.3. ราคาประเมินของผู้ลงทุน ราคาประเมินของผู้ลงทุนเป็นราคาที่ใช้ในการประเมินความเหมาะสมของการเข้าซื้อว่ามีราคาถูกหรือแพงอย่างไร ซึ่งโดยปกติผู้ลงทุนนิยมใช้ราคาประเมินใน 3 รูปแบบนี้ ราคาตลาด คือราคาที่มีการซื้อขายจริงกันในตลาด ณ วันที่จะทำการซื้อ สืบค้นได้โดยการสำรวจราคาทรัพย์สินที่มีลักษณะเดียวกันในบริเวณโดยรอบ ราคาจากความสามารถในการทำกำไร คือราคาที่พิจารณาจากกระแสเงินสดที่ทรัพย์สินให้เราได้ในแต่ละปี เป็นวิธีการที่อิงกับผลตอบแทนคาดหวัง ราคาจากต้นทุนทดแทน คือราคาที่ประเมินจากต้นทุนในการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างที่กำลังพิจารณาขึ้นมาใหม่เพื่อทดแทนสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่เดิม หักค่าเสื่อมราคา มักใช้กับทรัพย์สินที่หาราคาเทียบเคียงกับราคาตลาดไม่ได้ 7.อัตราผลตอบแทนการลงทุนโดยรวม (Return on Investment: ROI) คืออัตราผลตอบแทนการลงทุนที่นับรวมผลกำไรทุกอย่างที่เกิดจากทั้งจากผลตอบแทนที่เป็นรูปตัวเงินและที่สะสมในรูปความเป็นการลงทุน ทั้งจากส่วนความเป็นเจ้าของ (Equity) ของทรัพย์สิน (มองเงินผ่อนส่วนที่ไปตัดเงินต้นธนาคารเป็นกำไรของการลงทุนด้วย) ซึ่งสามารถคำนวณได้ตามสมการต่อไปนี้ อัตราผลตอบแทน (ROI) = (รายได้ - รายจ่าย - ดอกเบี้ยเงินกู้) x 12 x 100/เงินลงทุน เงินลงทุน หมายรวมถึง เงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายในการซื้อขาย (เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ภาษี ค่าอากร ฯลฯ) รวมไปถึงค่าตกแต่งเพื่อให้ปล่อยเช่าได้ เป็นต้น 8.รีไฟแนนซ์บ้านเป็นกระบวนการย้ายสินเชื่อจากธนาคารเดิมไปอยู่กับเมื่อเราผ่อนชำระหนี้บ้านจากธนาคารเดิมเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 3 ปีขึ้นไป เนื่องจากรูปแบบของสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนมากนั้น ธนาคารต่าง ๆ จะมีโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยถูกพิเศษในช่วง 3 ปีแรก ยกตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกของทุกธนาคารจะอยู่ที่ประมาณ 3-4 เปอร์เซ็นต์ต่อปี แต่พอขยับไปขึ้นปีที่ 4 เป็นต้นไป ดอกเบี้ยก็จะมีการปรับขึ้นไปอยู่ระดับประมาณ 7 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ดังนั้นการรีไฟแนนซ์จึงเป็นวิธีการช่วยลดดอกเบี้ย โดยการย้ายจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่ ซึ่งมักจูงใจเราด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษที่ถูกเหมือนในช่วง 3 ปีแรกอีกครั้ง ถ้าพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันการรีไฟแนนซ์แต่ละครั้งจึงช่วยทำให้ดอกเบี้ยเราลดลงประมาณครึ่งหนึ่งเลย 9.อีกวิธีที่จะช่วยเราลดดอกเบี้ยได้เหมือนกัน ก็คือการขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมที่เราผ่อนอยู่ (Retention) การขอลดดอกเบี้ยจะแตกต่างจากการรีไฟแนนซ์ เพราะเราไม่จำเป็นจะต้องย้ายธนาคาร ไม่ต้องยื่นขอสินเชื่อใหม่ ไม่มีการตรวจเอกสารและเช็กเครดิตบูโรอีก การขอลดดอกเบี้ยจึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดีมาก สําหรับคนที่เครดิตเริ่มไม่ค่อยดีหรือไม่สามารถรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นได้ (แต่ยังไงรักษาเครดิตไว้ดีกว่า) คุยอะไรก็ง่ายกว่า) อย่างไรก็ดี เงื่อนไขการรีเทนชั่นหรือว่าการลดดอกเบี้ยในแต่ละธนาคารนั้นจะแตกต่างกัน บางธนาคารอาจจะไม่มีนโยบายลดดอกเบี้ยให้กับลูกค้าก็เป็นได้ หรือบางธนาคารถ้าเกิดว่าเราเคยได้เข้าร่วมมาตรการช่วยเหลืออะไรบางอย่างไปแล้ว เขาอาจจะไม่ลดดอกเบี้ยให้เราก็ได้ 10.ค่าธรรมเนียมปกติในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ณ กรมที่ดิน หากไม่มีการกำหนดไว้เป็นพิเศษในสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งหนึ่ง (1 เปอร์เซ็นต์) ของราคาประเมินกรมที่ดิน และค่าจดจำนองเงินกู้ 1เปอร์เซ็นต์จากวงเงินกู้ธนาคาร ที่เหลือเป็นหน้าที่ของผู้ขาย ได้แก่ ค่าโอนกรรมสิทธิ์อีกครึ่งหนึ่ง (1 เปอร์เซ็นต์) ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3 เปอร์เซ็นต์) หรือค่าอากร (0.5 เปอร์เซ็นต์) อย่างใดอย่างหนึ่ง จะเห็นได้ว่าการลงทุนทุกอย่างมีผลตอบแทนและความเสี่ยงในแบบของมัน แต่ถ้าเราเข้าใจมันอย่างถ่องแท้ ก็เข้าใจได้ว่าการลงทุนของเรายังไงก็ประสบความสำเร็จ การลงทุนก็คงเหมือนการขับรถ อย่างไรมันก็มีความเสี่ยง แต่ถ้าเราเข้าใจมันจริงๆ การที่เราเข้าไปเกี่ยวข้องกับมัน เราจะได้ประโยชน์มากกว่าโทษแน่นอน ไม่มีการลงทุนไหนที่ดีกว่ากันอย่างแท้จริง มันขึ้นอยู่กับว่าเราถนัดการลงทุนแบบไหนมากกว่า เครดิตภาพ ภาพปก โดย AS Photography จาก pexels.com ภาพที่ 1 และ 2 โดยผู้เขียน ภาพที่ 3 โดย Binyamin Mellish จาก pexels.com ภาพที่ 4 โดย Expect Best จาก pexels.com บทความอื่นๆที่น่าสนใจ รีวิวหนังสือ เศรษฐีอสังหาฯ รุ่นใหม่ รวยด้วยสมอง รีวิวหนังสือ ชวนคุณรวยด้วยอสังหาฯ โดยใช้เงินคนอื่น รีวิวหนังสือ มีเงินล้านด้วยอสังหาฯที่ทำซ้ำได้ REAL ESTATE AGENT รีวิวหนังสือ ปิดประตูเจ๊ง ให้ธุรกิจเฮงเฮง รีวิวหนังสือ ECONOMIX เศรษฐกิจสะกิดสมอง โดย Michael Goodwin เปิดประสบการณ์ความบันเทิงที่หลากหลายสุดปัง บน App TrueID โหลดเลย ฟรี !