"เคจีไอ" เจาะหุ้นอสังหาฯ AP พรีเซลสูงสุด Q2/67 ,1H67
#ทันหุ้น - บล.เคจีไอ ส่องหุ้น "กลุ่มอสังหาริมทรัพย์" พรีเซลรวมใน Q2/67 ฟื้นตัว 11% QoQ สำหรับพรีเซลรวม 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ อยู่ที่ 6.5 หมื่นล้านบาท (-5% YoY แต่ +11% QoQ) คิดเป็น 43% จาก guidance เต็มปีนี้ของบริษัท แบ่งเป็นพรีเซลของโครงการแนวราบเติบโตเล็กน้อยราว 7% QoQ ส่วนพรีเซลโครงการคอนโด ฯ เพิ่มขึ้น 17% QoQ ขณะที่พรีเซลรวมของ 6 รายแรกของบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ฟื้นตัว QoQ ตามการเปิดโครงการใหม่ๆ มากขึ้น, การจัดกิจกรรมและส่งเสิรมทางการตลาดมากขึ้นรวมทั้งมีบิ๊กล๊อตจากยอดขายโครงการคอนโด ฯ ด้วย ทั้งนี้ AP มีพรีเซลสูงเป็นอันดับหนึ่งในกลุ่ม ฯ อยู่ที่ 1.44 หมื่นล้านบาท (+49% YoY) ใน Q2/67 และอยู่ที่ 2.4 หมื่นล้านบาท (+2% YoY) ใน 1H67
พรีเซลของบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ เพื่อกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบนยังเติบโตใน 1H67 แม้ว่า พรีเซลรวมใน 1H67 ลดลง 7% YoY อยู่ที่ 1.23 แสนล้านบาท แต่พรีเซลของ AP, SIRI, QH และ LH สามารถเติบโตใน 1H67 ตามอุปสงค์ที่อยู่อาศัยของลูกค้าระดับกลางถึงบนที่ยังแข็งแรงจากชนชั้นกลางภายในประเทศและผู้ซื้อชาวต่างชาติ เราสังเกตเห็นว่าพรีเซลของโครงการคอนโด ฯ ราว 40-50% ของ AP และ SIRI เป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ สวนทางกับ พรีเซลของ LPN , ORI, PSH และ SPALI T ซึ่งมีกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่างยังซบเซา เนื่องจากอำนาจซื้อชะลอตัวและประสบภาวะหนี้ภาคครัวเรือนสูง ส่วนบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ แม้กระทั่งมีกลุ่มผู้ซื้อระดับบนอย่าง SC และ LH ก็อ่อนแอลงเพราะอุปทานที่อยู่อาศัยระดับบนเพิ่มขึ้นมากแต่อุปสงค์ค่อนข้างอิ่มตัว
มาตรการใหม่ ๆ เพิ่มเติมเพื่อดึงดูดผู้ซื้อบ้านชาวต่างชาติกำลังอยู่ในขั้นตอนของการศึกษา โปรแกรมกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ล่าสุดที่รวมถึงการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านจาก 2% เหลือ 0.01% และการลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหา ฯ ลงจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต (คร่าว ๆ ราว 70-80% ของตลาดรวม) ยังไม่สามารถกระตุ้นอุปสงค์ได้ ดังนั้น รัฐบาลจึงพยายามผลักดันแนวคิดเงื่อนไขเพิ่มโควต้าการถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโด ฯ ของชาวต่างชาติขึ้นเป็น 75% ของหน่วยคอนโด ฯ ทั้งหมดในโครงการนั้น ๆ (จากเดิม 49%) และการขยายสัญญาเช่าระยะยาวเป็น 99 ปี (จากเดิม 30+30 ปี) ประเด็นดังกล่าวนี้มีความอ่อนไหว (sensitive) สูงและเกิดเป็นประเด็นถกเถียงในสาธารณะ ดังนั้นกฏระเบียบและข้อบังคับที่เกี่ยวกับผู้ซื้อชาวต่างชาติยังจำเป็นต้องทำการศึกษาอย่างละเอียดเพิ่มเติมอีกก่อนได้รับการแก้ไข ทั้งนี้ ตลาดอสังหา ฯ กำลังรอคอยอย่างสินหวังว่าธปท. (Bank of Thailand) จะลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายและอนุญาตการผ่อนปรนกฎ LTV อีกรอบ
พรีเซลชะลอตัวใน 1H67 ฝ่ายจึงได้ปรับลดประมาณการกำไรลงสำหรับ QH, PSH และ LH ในขณะที่อยู่ระหว่างการทบทวนประมาณการในหุ้น ORI และ SPALI แต่อย่างไรก็ดี กำไรรวมของกลุ่มในปี 2567F ลดลงราว 11.5% YoY เทียบกับลดลง 14.5% ในปี 2566 ทั้งนี้ หุ้นในกลุ่มอสังหา ฯ ที่ฝ่ายวิจัยศึกษาอยู่ แนะนำซื้อหุ้น AP ซึ่งเทรดด้วย valuation ที่น่าสนใจพร้อมกับพรีเซลโดดเด่นช่วง YTD ส่วน LH, QH และ PSH โดยแนะนำเพียงถือ เพราะให้ dividend yield ค่อนข้างสูง สำหรับ ORI, LPN และ SPALI เราแนะนำให้ขาย เพราะมองว่ากำไรอาจมี downside เพิ่มเติม
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นภายหลังจากการประกาศมาตรการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบ ได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการก่อนและหลังการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดท่ามกลางหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน, การเร่งตัวขึ้นของ NPL และความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่าย ดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
Valuations and recommendations